國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受各地調(diào)控政策密集出臺(tái)的影響，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。5月末，全國(guó)商品房待售面積比4月末減少1452萬平方米，比2016年底減少3522萬平方米。其中，非重點(diǎn)城市商品房待售面積比4月末減少887萬平方米。

    在調(diào)控趨緊和市場(chǎng)分化調(diào)整的背景下，各家房企通過創(chuàng)新研發(fā)、擴(kuò)張布局、提升服務(wù)等方面在市場(chǎng)上進(jìn)行角力拼爭(zhēng)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)和鞏固地位。

    半年七家千億房企

    綜合多方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年龍頭房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀活I(lǐng)跑行業(yè)，碧桂園、萬科、恒大、保利、綠地、中海、融創(chuàng)等7家房企銷售金額已經(jīng)突破千億，數(shù)量超過去年上半年的5家。其中，碧桂園、萬科銷售金額突破2500億。同時(shí)，500億以上銷售規(guī)模的房企突破了15家，100億以上銷售規(guī)模的房企也突破了75家。

    從今年上半年龍頭房企變化特征來看，雖然樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市規(guī)模化的發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，樓市也進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規(guī)模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期重新洗牌市場(chǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)“大者恒大”市場(chǎng)集中度不斷提高的局面。

    業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，在規(guī)?；瘮U(kuò)張過程中，市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)確實(shí)在向一部分優(yōu)質(zhì)的品牌房企集中，市場(chǎng)集中度也會(huì)越來越高，另外一方面，典型品牌房企的規(guī)?；乃俣人坪醪]有降下來，大部分房企在樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)的市場(chǎng)背景下仍然有規(guī)?；瘮U(kuò)張的沖動(dòng)。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，規(guī)?；m然仍是未來趨勢(shì)，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)容量一年也就10萬億左右（2016年高峰值11.7萬億），如果未來3-5年出現(xiàn)2-3家萬億的房企，再有30家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢(shì)，對(duì)于這些中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場(chǎng)，要么在轉(zhuǎn)型的道路上做的小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。

    聯(lián)合與并購(gòu)成常態(tài)

    2017年上半年，一二線熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)拿地越發(fā)困難，收并購(gòu)、聯(lián)合體方式獲取土地資源為房企青睞，特別是在北京，聯(lián)合體拿地成為主流拿地方式。中指院研究報(bào)告稱，2017年1-6月，北京出讓金額前十的地塊中，九宗都是聯(lián)合體拿地。一方面，優(yōu)秀房企聯(lián)合拿地強(qiáng)強(qiáng)合作，共同擴(kuò)大區(qū)域優(yōu)勢(shì)；另一方面，隨著北京推出“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持”政策，越來越多地塊加入自持比例，房企聯(lián)合體拿地可以降低自身自持比例，從而降低拿地后所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    “多數(shù)房企希望在上半年積極做好土地儲(chǔ)備，所以這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)的投資會(huì)有較大的反彈。對(duì)于部分房企來說，雖然對(duì)于未來市場(chǎng)可能會(huì)有擔(dān)憂，但企業(yè)也需要積極做土地儲(chǔ)備，因?yàn)閺膶?shí)際情況看，早點(diǎn)拿地也是鎖定地價(jià)成本的一個(gè)關(guān)鍵。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    半年來，收并購(gòu)案例頻現(xiàn)，房企借機(jī)獲得大量土儲(chǔ)和項(xiàng)目資源。如近日，萬科551億元接盤廣信房產(chǎn)所有投資權(quán)益及債權(quán)。廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包中含有廣州市內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。

    5月以來，陽(yáng)光城連下廣州、武漢、成都和北京多個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)花費(fèi)近130億元。融創(chuàng)中國(guó)也先后拿下天津、重慶和大連等處項(xiàng)目，總價(jià)合計(jì)超155億元。

    同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、新城控股等多家房企也都通過收并購(gòu)斬獲多宗地塊和項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購(gòu)?fù)瓿傻?；龍湖地產(chǎn)也有近40%的新增建面是通過收購(gòu)獲取。

    從下半年龍頭房企銷售業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)來看，由于市場(chǎng)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期，龍頭房企還會(huì)利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)“保量”，即使“以價(jià)換量”也要“沖業(yè)績(jī)”，確保規(guī)模上的市場(chǎng)地位。而此時(shí)，一部分中小房企勢(shì)必會(huì)遇到資金的問題，也是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，張宏偉認(rèn)為，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會(huì)受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎，比如像恒大、融創(chuàng)這樣的品牌房企。這些房企仍然會(huì)通過買項(xiàng)目買公司這樣外延式擴(kuò)張“沖業(yè)績(jī)”。

    他預(yù)計(jì)，2017年全年千億房企數(shù)量將在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬殺入6000億的軍團(tuán)。總的來看，2017年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。