馮侖認為，開發(fā)時代做得好的房企，只因賺到了紅利。“我們都賺到了過去20年經(jīng)濟增長帶給我們的紅利，實際上最大的幸運或者是我們趕上了一個最好的時機，就是房價。”

    馮侖坦承，城鎮(zhèn)化人口聚集有剛性需求，這造就了地價的上漲、城市化的興起，結(jié)合貨幣因素，造成過去20年房價總體呈上漲態(tài)勢，從而使開發(fā)時代模式一直是成功的。

    在后開發(fā)時代，各路資本表現(xiàn)出對存量市場的極大關(guān)注。各大城市主城區(qū)土地供應(yīng)量日趨緊張，位于核心區(qū)的土地更少有出讓，而現(xiàn)有物業(yè)已無法滿足市場快速變化的需求。在此背景下，城市更新改造的范圍在擴大和延伸，區(qū)域級的城市更新日漸被各級政府所高度重視，并成為城市轉(zhuǎn)型升級的必經(jīng)之路。

    模式不再單一

    作為中國最早一批開發(fā)商之一，馮侖對于開發(fā)時代的理解極具代表性。在他看來，在房地產(chǎn)開發(fā)時代，房地產(chǎn)實際只是“住宅”，而不是全面的房地產(chǎn)市場。商業(yè)模式也極其簡單，以快速消化為主。

    馮侖表示，“開發(fā)時代所有的創(chuàng)新就圍繞三件事：規(guī)模、成本、速度，就是比誰賣得規(guī)模大、賣得速度快、誰的成本低。規(guī)模大就是拿地；工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化都是為了規(guī)模；另外周轉(zhuǎn)要快，怎樣加快建設(shè)，盡快銷售，圍繞速度有很多創(chuàng)新。當然也有很多是圍繞成本創(chuàng)新，比如怎樣有效管控成本。”

    馮侖的總結(jié)是中國房地產(chǎn)開發(fā)時代的真實寫照。而與之相反，后開發(fā)時代的特征表現(xiàn)為，產(chǎn)品不再單一。除了可銷售的住宅，房企表現(xiàn)出對于持有型物業(yè)和存量市場的極大關(guān)注，產(chǎn)品模式也變得復(fù)雜起來。比如，萬達已經(jīng)轉(zhuǎn)為地產(chǎn)與文化、娛樂、旅游結(jié)合；萬科提出“城市配套服務(wù)商”定位；物流、倉儲、教育、研發(fā)、健康等領(lǐng)域?qū)τ谖飿I(yè)的需求也越來越受到關(guān)注。此外，包括舊城改造、棚戶區(qū)改造等利潤微薄領(lǐng)域也成為開發(fā)商關(guān)注的重點。

    戴德梁行大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經(jīng)理王盛在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“以前之所以房地產(chǎn)企業(yè)選擇盡快套現(xiàn)是因為這是他們利益最大化的一種運營方式。但隨著土地供應(yīng)減少，開發(fā)周期加長，持有和經(jīng)營物業(yè)成為越來越有吸引力的運營方式。”

    仲量聯(lián)行發(fā)布報告稱，當前，各大全球性城市均出現(xiàn)了創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)從外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)向中心城區(qū)回流的現(xiàn)象。紐約因曼哈頓核心區(qū)聚集了大量科技型創(chuàng)新公司而誕生了“硅巷”模式；在上海靜安區(qū)南京西路片區(qū)，大量的創(chuàng)新空間、聯(lián)合辦公也吸引了眾多創(chuàng)業(yè)公司聚集，并帶動多個融合休閑與新型辦公的復(fù)合空間更新開發(fā)。

    后開發(fā)時代特征

    馮侖認為，后開發(fā)時代的競爭焦點不再是規(guī)模、成本、速度，而是營運能力、財務(wù)能力以及講空間故事的能力。

    “競爭營運能力，就是提供更好的服務(wù)，讓物業(yè)的每平方米投資回報率增加。未來可能出租營運不動產(chǎn)的估值方法非常簡單，就是租金乘15到20倍，就是它的物業(yè)價值。”馮侖表示。

    王盛也發(fā)現(xiàn)，越來越多開發(fā)商關(guān)注物業(yè)價值的提升。比如，把現(xiàn)有業(yè)態(tài)更新為更有盈利機會的業(yè)態(tài)。據(jù)他觀察，目前市場上把商業(yè)、酒店改成寫字樓的現(xiàn)象較為主流。

    “對比歐美和中國的物業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)西方很多50-80年的老樓非常好用，裝修細節(jié)有時代感，但硬件很現(xiàn)代，租金經(jīng)常比新樓要高，因為老樓的地段會好些；在中國，5-8年的老樓就經(jīng)常顯舊，設(shè)施老化，租客體驗很差——這種區(qū)別就是資產(chǎn)管理理念上的差距。從宏觀層面看，中國存量市場有很大提高物業(yè)管理、維護、翻新、改造等方面投資的空間。”王盛表示。

    馮侖認為，房地產(chǎn)后開發(fā)時代競爭的第二特征是，財務(wù)能力變成競爭力。“現(xiàn)在誰的財務(wù)成本低，誰就能夠適應(yīng)更多的產(chǎn)品形態(tài)。比如高利息沒有辦法支撐做酒店業(yè)態(tài)的長期經(jīng)營。但如果擁有來自壽險的資金，成本約4%-5%的長期資金，就可以買下物業(yè)做長期經(jīng)營。”

    近年來，房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)不少融資創(chuàng)新。其中一大重要表現(xiàn)是類REITs的創(chuàng)新發(fā)行，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前通過此類產(chǎn)品融資案例已有30余起。王盛表示，企業(yè)發(fā)行此類產(chǎn)品主要有兩個目的，增加融資渠道，提高資產(chǎn)抵押率成本。這是由類REITs相對抵押貸款的優(yōu)勢而引起：抵押貸款一般是抵押資產(chǎn)市值的50%，而類REITS的抵押率是60%-70%。從這些產(chǎn)品的期限來看，一般會解決企業(yè)的運營資本需求；從機構(gòu)市場看，這些產(chǎn)品也是供不應(yīng)求狀態(tài)。

    空間講故事能力也是目前業(yè)內(nèi)共識。“如果你對空間的每個業(yè)態(tài)并不了解，而只知道住宅形態(tài)，就會浪費機會。在后開發(fā)時代對開發(fā)商更大的要求就是熟悉每一個空間能夠做的業(yè)態(tài)，講好空間故事，并且對這個能力的要求越來越高。用行話講，就是做好規(guī)劃和產(chǎn)品定位。”馮侖稱。