你見過在連續(xù)降息期間鼓勵居民加杠桿的地方嗎？你見過在低利率環(huán)境下出臺一攬子樓市刺激政策的地方嗎？你見過通過漲價去庫存的地方嗎？恭喜你，你不僅見過，而且還出生在這里。

      

    低息環(huán)境下鼓勵加杠桿

    這輪房價大漲，部分源于被壓制兩三年的需求的爆發(fā)，但更像是一輪低利率、貨幣放水及房地產(chǎn)刺激政策合力催生的“人造牛市”。

    我們先看看其他國家。2008年金融危機后，在長期低利率甚至負利率的市場環(huán)境下，很多國家的民眾都提前了置業(yè)計劃。購房者紛紛加杠桿背更多房貸，從而導致房價大漲，就連樓市保持30年基本穩(wěn)定的“模范國家”德國也被卷入其中，房價在近幾年迅速飆升。

 

    從本質上講，房價是一種貨幣現(xiàn)象。而貸款利率是決定居民是否購房的最關鍵因素，市場對此十分敏感。

 
    經(jīng)過2014及2015年多次降息后，中國的房貸利率已處于歷史低位，公積金貸款利率僅為3.25%。而利率政策一般都存在滯后效應，如果想通過房地產(chǎn)提振經(jīng)濟，只需等待連續(xù)降息完全發(fā)酵。

    遺憾的是，在中國經(jīng)濟下行壓力加大的前提下，相關部門等不及了，其在居民部門負債率不高、仍存較大增長空間的判斷下，公開鼓勵居民加杠桿去樓市庫存。

    如前所述，低利率本身就會促使居民加杠桿購房，導致房價上漲，如果再加以鼓勵的話，無異于給樓市“火上澆油”。

 
    去年7月份，新增4636億元貸款幾乎全是房貸，這看起來像個笑話。可見，在加杠桿去庫存的政策鼓勵下，個人購房貸款的規(guī)模膨脹得有多厲害。
    最新數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過一輪狂飆突進，中國家庭杠桿率已由2015年底的39%升至近50%，短期加杠桿的空間已經(jīng)見頂。
    在天量信貸的刺激下，去年一線和二線熱點城市的樓市如熊熊大火般燃燒起來，當局不得已又找來滅火器拼命滅火。

 

    不合時宜的樓市刺激政策

    實際上，中國樓市的主要問題從來都不是房價上漲，而是短期內漲速過急，幅度過大。

    在貸款利率更低的國家，如加拿大、澳大利亞，房價幾年漲一倍，但中國不少熱點城市，房價半年多就翻了一番。這固然與中國城鎮(zhèn)化進程仍未完成有關，但與頻繁的樓市刺激政策關聯(lián)度更高。

 

    眾所周知，在央行連續(xù)降息期間，二線城市限購政策全部取消。2015年的“330新政” 釋放了信貸和財稅政策利好，深圳房價開始跳漲，并有向周邊蔓延的趨勢；同年8月，實施十年的限外令被廢除，這是2008年應對金融危機沖擊時也沒有的動作；一個月后，央行又發(fā)布刺激樓市的“930新政”。

 

    此后，上海樓市及部分二線城市開始高燒不退，這已經(jīng)發(fā)出明確信號，即深圳樓市虛火已經(jīng)燒到這些城市，并將點燃更多一二線城市，不宜再追加刺激力度。
    遺憾的是，在“去庫存”和“居民部門加杠桿”的背景下，當局甚至打破了往年兩會之后出臺樓市政策的慣例，在去年2月連續(xù)發(fā)布了非限購城市房貸首付降至兩成、二套房首付降至三成，以及公積金利好等政策。

 

    如此密集的刺激，熱點城市的房價不飛上天才怪。現(xiàn)實也的確如此，在各種利好政策的疊加效應下，全國多個城市的房價如野馬脫韁，投資投機狂潮再度上演。
    于是，我們看到了這樣一幕：去年2月當局還在竭力“喊你買房”，“930新政”后又忙著喊你回家吃飯，不要總待在熱點城市的售樓處添亂。僅僅半年多時間，政策就180度大轉彎，“變臉”速度如此之快，實在令人難以適從。

    在房價幾近失控的壓力下，很多二線城市不得已回歸限購、限貸及限價，而且出臺了二手房“限售”、土地70年自持等更為嚴厲的調控措施。
    但我想說的是，早知現(xiàn)在，何必當初。如果沒有前兩年的大放水，今年也沒必要出臺2年、甚至長達5年的“限售”政策。

    本輪調控的效果可謂立竿見影，多個熱點城市的成交量已大幅萎縮。實際上，每輪調控的效果都堪稱“立竿見影”，但結局都難逃虎頭蛇尾。

 

    過去十余年，中國經(jīng)濟一直高度依賴房地產(chǎn)行業(yè)。調整經(jīng)濟結構已經(jīng)喊了很多年，但直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)。可以預見的是，經(jīng)濟結構的調整絕非近兩年就能完成。

    在經(jīng)濟轉型緩慢的前提下，誰會為房地產(chǎn)業(yè)減速所引發(fā)的投資和消費雙重缺口埋單？等哪天各地樓市真的變冷了，刺激與調控的循環(huán)劇恐將再度上演。