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- 房價(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？要看決定中國未來房價(jià)走勢的這三大因素
- 資訊類型：城市規(guī)劃 / 發(fā)布時(shí)間：2017-07-19 / 瀏覽：3448 次 /
- 2017-07-19 更新 投訴舉報(bào)
華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈認(rèn)為，盡管全國房地產(chǎn)銷售與價(jià)格同比增速都早已出現(xiàn)拐點(diǎn)，但此輪調(diào)控以來房地產(chǎn)投資的變化相比歷史規(guī)律更為滯后。從過去幾輪政策實(shí)踐來看，我國房地產(chǎn)調(diào)控往往是對其供給和需求同時(shí)進(jìn)行，有時(shí)方向甚至是矛盾的。在此背景下，依據(jù)管制條件下的“短邊原則”能更好分析房地產(chǎn)投資趨勢。
隨著去年下半年以來調(diào)控趨嚴(yán)，我國房地產(chǎn)的銷售與房價(jià)同比增速先后回落，但其投資卻呈現(xiàn)“逆勢上揚(yáng)”。盡管今年5月份投資數(shù)據(jù)開始回落，但與歷史規(guī)律相比，其調(diào)整已明顯滯后。通過全國房地產(chǎn)銷售及價(jià)格同比增速來預(yù)判房地產(chǎn)投資走勢的傳統(tǒng)做法，似乎越來越不精準(zhǔn)。值得一提的是，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展及其調(diào)控具有鮮明的中國特色。從過去幾輪調(diào)控來看，供給和需求經(jīng)常同時(shí)發(fā)力調(diào)控，且有時(shí)政策方向甚至是矛盾的，這使得房地產(chǎn)投資走勢變得更加撲朔迷離。
在此背景下，我們難以完全按照市場化出清的思維來研判中國房地產(chǎn)市場的均衡。當(dāng)供給和需求同時(shí)受到調(diào)控或抑制時(shí)，往往是兩者的“短邊”最終決定房地產(chǎn)市場的均衡演進(jìn)。即在有管制條件下，我們有必要探尋誰是影響房地產(chǎn)市場及其投資的主要矛盾或矛盾的主要方面，從而更加科學(xué)地研判宏觀大勢和市場方向。
第一大因素：供給還是需求
在過去的三輪調(diào)控中，限貸限購已成為了房地產(chǎn)政策的常態(tài)，決策者們同時(shí)運(yùn)用價(jià)格和數(shù)量等多種管制手段進(jìn)行調(diào)控。但從實(shí)際效果來看，房價(jià)似乎都在短期抑制后呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。從經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律來看，行政性的調(diào)控措施難以徹底熨平市場的供需矛盾。當(dāng)供給和需求同時(shí)受到調(diào)控時(shí)，兩者的“短邊”將決定房地產(chǎn)市場的均衡演進(jìn)。
在目前的量價(jià)管制下，如何判斷誰是影響房地產(chǎn)市場的“短邊”呢？由于房地產(chǎn)庫存是供需均衡的外化表現(xiàn)，所以可借助其來判斷市場供需的相對強(qiáng)弱的動(dòng)態(tài)變化。關(guān)于庫存的測算，通?？刹捎眯麻_工面積減銷售面積的典型方法，即新開工面積代表房地產(chǎn)商的供給，銷售代表購房者的需求。
如果庫存走低，可近似說明供給相對弱于需求的變化。隨著我國“三去一降一補(bǔ)”的推進(jìn)，房地產(chǎn)庫存從去年年初開始無論是從絕對數(shù)量還是相對增速來看，都呈現(xiàn)整體下降趨勢。我們判斷，相對需求而言，供給是決定目前我國房地產(chǎn)市場及其投資變化的“短邊”因素。
第二大因素：地根還是銀根
在供給方面，土地與資金往往是影響房地產(chǎn)商供給行為的兩大因素（俗稱“地根”與“銀根”），過去研究房地產(chǎn)投資大家容易忽略地根的因素。我們發(fā)現(xiàn)，自從2002年5月土地市場開展“招拍掛”制度以來，地根與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性越來越強(qiáng)。
下文我們選用土地購置面積增速來度量地根，其反映的是房地產(chǎn)商通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積，且其購置費(fèi)用直接以近乎1/5的比例反映在房地產(chǎn)投資中（值得一提的是，除了土地購置面積外，還有土地供應(yīng)面積、土地成交面積兩個(gè)指標(biāo)與土地供應(yīng)有關(guān)，但它們與投資的相關(guān)關(guān)系較弱）。此外，我們用房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的累計(jì)同比增速衡量房地產(chǎn)商資金的充裕度，即銀根的松緊。
觀察歷史數(shù)據(jù)可見，盡管過去房地產(chǎn)投資走勢與地根、銀根大致同步，但在調(diào)控實(shí)踐中也經(jīng)常出現(xiàn)背離的情形。房地產(chǎn)投資時(shí)而與銀根更同步，時(shí)而又與地根更同步，地根與銀根的“一揚(yáng)一抑”往往使得房地產(chǎn)投資走勢更加撲朔迷離。例如，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，政府一方面嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)市場，另一方面卻又增加了部分土地供應(yīng)，這兩者對房地產(chǎn)投資的影響顯然是方向相反的。從2016年以來的走勢來看，房地產(chǎn)投資與地根更為同步，可見地根是影響房地產(chǎn)投資變化的“短邊”。
第三大因素：三四線城市房價(jià)走勢
展望未來，影響房地產(chǎn)投資的上述兩大因素中，地根依然是“短邊”嗎？這取決于未來地根與銀根的相對變化：若銀根收縮較緩，那么地根可能繼續(xù)成為“短邊”；若銀根收縮劇烈，那么銀根將取代地根而成為決定投資下行的“短邊”。值得一提的是，我們排除了棚改因素的影響。事實(shí)上，今年的棚改任務(wù)由去年的606萬套變成600萬套，規(guī)模變化不大。盡管其貨幣化安置比率有望上升，但對今年的地根、銀根走勢并不會(huì)造成太大的直接擾動(dòng)。
未來銀根收縮對房地產(chǎn)投資的影響相對有限。從當(dāng)前的宏觀貨幣環(huán)境來看，實(shí)際利率（人民幣加權(quán)平均貸款利率經(jīng)過PPI調(diào)整）處于歷史低位，今年1-3月份甚至為負(fù)；從微觀企業(yè)盈利能力來看，今年房企凈利潤增長率處于歷史偏高位，這無疑對房地產(chǎn)投資形成了有利的支撐。
更具體地，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，與上輪調(diào)控不同的是，此次自籌資金、銀行貸款有效對沖了其他資金的下滑。具體地，自籌資金方面，由于今年1季度上市房企仍有33%的凈利潤增長（遠(yuǎn)高于上輪調(diào)控時(shí)期），自籌資金較為充裕的狀況仍將持續(xù)一段時(shí)間；銀行貸款方面，目前房地產(chǎn)信貸政策因城施策，相對其它融資方式，其受監(jiān)管影響較小，貸款仍較充裕；當(dāng)前金融去杠桿對房企的影響主要集中于非銀金融機(jī)構(gòu)貸款部分，但其在房地產(chǎn)整體資金來源中占比不到3%；利用外資方面，盡管發(fā)改委已基本停止給房企海外發(fā)債發(fā)放批文，但其占比不到0.2%。綜上我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金增速年內(nèi)將逐步降至2%-6%左右。
未來地根收縮對房地產(chǎn)投資有較大負(fù)面影響。從土地購置面積來看，三四線城市占比高達(dá)72%，因此對三四線城市的判斷就變得十分關(guān)鍵。從土地供應(yīng)來看，今年年初中央政府首次用庫存去化周期指標(biāo)調(diào)控供地節(jié)奏，要求“對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地”。
在此背景下，三線城市土地供應(yīng)面積增速已呈現(xiàn)快速下滑趨勢（四線數(shù)據(jù)不可得），未來市場土地購置活躍度也并不樂觀。綜上我們預(yù)計(jì)，全國土地購置面積增速年內(nèi)或下降至-2%到-10%。
整體上，未來銀根收縮對房地產(chǎn)投資的影響相對緩和些，地根依然是“短邊”。據(jù)此，我們對于未來房地產(chǎn)投資趨勢做出不同情境下悲觀、中性和樂觀的模擬預(yù)測，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速為4%-7%的區(qū)間。
需要強(qiáng)調(diào)的是，上述判斷是基于當(dāng)前的市場環(huán)境和信息。如果未來金融監(jiān)管等超預(yù)期將對資金面造成更大沖擊，屆時(shí)銀根可能取代地根而成為制約房地產(chǎn)投資變化的“短邊”因素。
基本總結(jié)
一是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展及其調(diào)控具有鮮明的中國特色，供給和需求經(jīng)常同時(shí)發(fā)力調(diào)控，且有時(shí)政策調(diào)控的方向甚至是矛盾的。在此背景下，我們難以完全按照市場化出清的思維框架來研判房地產(chǎn)市場的均衡演進(jìn)，借助管制條件下的“短邊原則”或能更好地分析和預(yù)判房地產(chǎn)投資的趨勢。
二是鑒于房地產(chǎn)庫存趨勢性下滑，我們判斷，相對需求而言，供給因素是決定房地產(chǎn)市場及投資變化的“短邊”。進(jìn)一步地，在供給方面，土地與資金是影響房地產(chǎn)商供給行為的兩大因素，但實(shí)踐中兩者經(jīng)常出現(xiàn)背離。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)投資與地根更為同步，地根是影響房地產(chǎn)投資變化的“短邊”。
三是展望未來，基于房企資金仍相對充裕且實(shí)際利率處于低位，未來銀根收縮對其投資影響有限。在政府調(diào)控供地節(jié)奏的情形下，土地供應(yīng)增速仍將顯著下滑，地根將繼續(xù)成為影響房地產(chǎn)投資變化的“短邊”。預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)投資及宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)能將延續(xù)回落態(tài)勢，但趨勢較為平緩。在此背景下，金融去杠桿、貨幣市場緊平衡或仍將持續(xù)一段時(shí)間。
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