在小編看來，這種利好也進一步讓有房者和無房者對房價走勢的判斷更加分化。有房者自然堅定看多房價，而無房者也多了些看空的底氣。

    那么，我們的房價，未來到底會如何走，接下來還能不能買房，如果要買房，應(yīng)該買哪里的房子？

 

    一、我們的房地產(chǎn)是如何發(fā)展起來

    發(fā)展房地產(chǎn)的初衷其實很簡單。要發(fā)展，還得解決住房問題，靠“大家長”一個人的力量已經(jīng)不行了。

    所以在1997年，我們正式啟動了“房地產(chǎn)市場化”，那一年，宣告后來者要想擁有房子，就得自己掏錢買。

    而在這之前，還有個更重要的鋪墊已經(jīng)完成，那就是在1994年實施的“分shui制”。這個新的規(guī)則實際上加速了“房地產(chǎn)市場化”的進程，因為在這個規(guī)則之下，各個城市已經(jīng)沒有好的收入來源。發(fā)展需要資金，怎么辦？還得看看自己手里有什么才行，想來想去也就是土地了。

    自此房地產(chǎn)和城市聯(lián)手度過了十余年的蜜月期，地產(chǎn)界稱那段時光為“房地產(chǎn)的黃金時代”。買了房的人也借著地產(chǎn)的東風坐上了財富增長的快車，剩下沒買房的人也只能感嘆自己為什么沒有那個魄力買套房。

 

    二、房地產(chǎn)第一次遇險

    時間來到了2008年，華爾街五大投行之一的雷曼兄弟倒下了。反映到我們這就是各種企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，企業(yè)低迷，城市自然也受到了波及。

    城市的日子難熬，房地產(chǎn)也好不到哪里去。那一年，很多城市的房價都下行了，包括現(xiàn)在堅挺的一線城市。

但嘗過了甜頭的城市管理者很清楚，要在短期內(nèi)扭住頹勢，還得依靠房地產(chǎn)。于是在2009年，大量資金經(jīng)由各類金融機構(gòu)流入基建和房地產(chǎn)。各種港口、橋梁、高速公路、機場、房地產(chǎn)項目開始快速上馬。

但短短2年，副作用就出現(xiàn)了，房價這匹野馬有脫韁的危險。

    2011年，各地開始全面收緊房地產(chǎn)。但也正是從那時起，短暫蟄伏的樓市在2012年下半年重新爆發(fā)。而更多城市的房地產(chǎn)由于尚未發(fā)展就遭收緊，城市陷入無米下鍋的境地。于是在2013年前后，除了北京等少數(shù)幾個城市之外，大部分城市都已經(jīng)開始對房地產(chǎn)放行。

    至2014年，大部分中小城市都借著房地產(chǎn)緩過勁來了。

 

    三、分化的房地產(chǎn)

    房地產(chǎn)的放行，的確讓中小城市緩過勁來了，但問題是該買房的人都買了，還是有很多房子沒賣掉。于是到了2014年下半年，房子太多的問題開始浮出水面。到2015年末，商品房待售面積達到了創(chuàng)紀錄的7.18億平米。

    在這種情況下，大量資金開始集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)城市，剩下很多城市的房地產(chǎn)開始陷入低谷。雖然2015年進行了史無前例的刺激，但無奈底牌被看穿。整個2016年，三四線城市基本上沒啥動靜，資金依然快速向一二線城市集中。

在這個過程中，部分潛力型城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)出黑馬姿態(tài)，比如合肥、鄭州、成都、蘇州、無錫等。他們開始代替一線城市，成為最近一輪樓市的領(lǐng)頭羊。

    而更多的城市房地產(chǎn)在2017年開始“無腦”上行。這些城市普遍表現(xiàn)為留不住人才，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后等。非要說個理由，那就是本來留在優(yōu)質(zhì)城市的資金無處安放。

    這些城市仍然在大力發(fā)展房地產(chǎn)，不斷補充新的房子，打算賣出更好的價格。反觀那些一直很優(yōu)質(zhì)的城市，卻在步步收緊，新開盤的房子少之又少。未來這兩種城市的房地產(chǎn)結(jié)果可想而知。

 

    四、時隔20年，房地產(chǎn)再起步

    1997年房地產(chǎn)開始市場化，到2017年，已經(jīng)走過了20年，這20年的房地產(chǎn)讓大多數(shù)人找到了自己的位置，不同的人身份不同，難以逾越。

    2017年的租房戰(zhàn)略則試圖打破這種隔閡。但我們應(yīng)該清楚一點，未來租房大發(fā)展的城市一定只會在部分熱門城市出現(xiàn)，這些城市產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀，人口吸引力超強。

    另一個現(xiàn)實是，這些城市的住房自給率已經(jīng)相當高，在這種情況下，繼續(xù)大規(guī)模蓋新房子已經(jīng)不那么重要，城市也不需要靠土地來養(yǎng)著。

    一般在這種情況下，我們會做兩件事。

    一件是我們正在做的：大力發(fā)展租房。如果說1997年，是房地產(chǎn)市場化的元年，2017年則是租房市場的元年。

為什么要在這個時候做這件事？因為繼續(xù)蓋房子就等于攤薄了大家的身價，而且一旦后來者接不上，房地產(chǎn)就可能玩不轉(zhuǎn)，成為真正的“灰犀牛”。

    在這個時候，仍然有源源不斷的人進入大城市，他們要房子住，只能蓋房子讓他們租房住了。請注意，在這個時間段，土地收入相對于大城市來說，已經(jīng)不那么重要了。

    另一件是我們正在醞釀的：房地產(chǎn)稅。它所要做的就是要讓房地產(chǎn)持續(xù)貢獻收入。

 

    五、房地產(chǎn)放緩會有風險嗎？

    無論是什么原因，我們都得承認，熱門城市的房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸放緩了。

    房地產(chǎn)放緩會產(chǎn)生新的問題，那就是手中有房的人看不到繼續(xù)增值的可能時，會選擇出售離場。

    很顯然，這種可能也逐漸被堵上了。先是房子到手5年不能出售，而后是更有效的策略：推出共有產(chǎn)權(quán)房等。

    這種房子的好處有兩點：一是風險和收益共擔；二是賣房子不那么方便，未來樓市真出什么問題，這些房子也不會對市場形成沖擊。

    這類房子會成為一把利器，它們將和租賃房源一起，讓整個房地產(chǎn)變得更加可控，逐漸消化樓市波動風險。

    在這種情況下，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)大的問題，那一定是城市不行了，這種可能性又有多大呢？

 

    六、買房即賺的時代已經(jīng)過去

    根據(jù)以上分析，我們得知，房地產(chǎn)未來一定是分化的，買房即賺的時代已經(jīng)過去了。

    分化的時代，整個房地產(chǎn)市場要么緩慢上行，要么停住歇歇腳。

    在這樣的市場中，買房一定要謹慎，因為很多城市的房子會因為缺乏爆點和預(yù)期被拋棄，剩下少數(shù)城市成為整個樓市的支柱。

    這個時候肯定還有潛力股，但你需要具備更強的“選股”能力來找到它們。找不到潛力股，還想買房，那就只能“抱大腿”了。

    當然還有更聰明的人，選擇置換海外資產(chǎn)，如果你還沒走這一步，以現(xiàn)在的趨勢，好像也已經(jīng)不大可能了。

    總之，在一個高度控盤的市場里，要分一杯羹，順勢而為是最明智的選擇。