本文主要內(nèi)容：

    1、短期看政策

    2、中期看土地

    3、長期看人口

    4、未來五城將領(lǐng)漲

 

    1、短期看政策

    近一年多來，中央政府和地方政府接二連三地出臺樓市調(diào)控文件。

 

    隨著調(diào)控的層層深入，未來進入"四限"的城市或?qū)⒊掷m(xù)擴容，主導(dǎo)本輪房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的核心動力已出現(xiàn)衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調(diào)整風(fēng)險。

    以北京為例，北京自今年3月以來直接針對樓市頒發(fā)的政策就有12道，曲線調(diào)控的政策更是數(shù)不勝數(shù)，其他中 心城市發(fā)布的政策也不在少數(shù)。

 

    不僅如此，近期各地樓市調(diào)控更是頻頻發(fā)力，西安祭出“公告6條”，南昌則禁止賣房時用“名校”“學(xué)區(qū)房”等字眼宣傳，長沙更是推出萬套“定向限價房”力保剛需。

 

    當全國533家銀行，已經(jīng)基本找不出9折房貸的時候，我們每個人都應(yīng)該清楚，這到底意味著什么。

    這還是首套房，對于二套來說，基準利率上調(diào)10%的基本都找不到，上調(diào)20%是新常態(tài)，最高的事實加息幅度甚至超過了50%。

    這些政策告訴我們，中國中心城市的房價，短期內(nèi)房價必須橫盤。

 

 

    數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，蘇州未被列入統(tǒng)計城市

 

    據(jù)國家統(tǒng)計局公布的3月份第二波強調(diào)控以來的房價指數(shù)來看，中 心城市的房價基本都在高位小幅震蕩，符合預(yù)期。

    短期看政策已經(jīng)被驗證，接著看決定中期和長期的兩個因素：土地與人口。

 

    2、中期看土地

    中期看土地，如果人口流入，你還不供地，那么這個地方房價是有壓力的。因為決定房價走勢的直接變量是供應(yīng)量和需求。

    中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應(yīng)量必須相應(yīng)增多，才能夠控制房價，一旦供不應(yīng)求，房價只能向上。

 

    近期，中國數(shù)研究院公布了今年以來中 心城市的土地供應(yīng)、交易和溢價等詳細數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)，我們可以看看中 心城市中期房價到底是個什么走勢。

 

 

    數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

    十個重點城市中，除了北京、重慶住宅供應(yīng)量增加外，廣州、上海、武漢相比于去年同期，也有不同程度的增加，分別增加了44%、38%、15%。

 

    南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供應(yīng)量同比都是負數(shù)，尤其是深圳，今年前8個月尚無住宅土地入市，導(dǎo)致住宅用地供應(yīng)量同比下跌了100%。

    這主要是深圳陸地面積較小，基本上已無地可供應(yīng)，為了應(yīng)對這種尷尬，深圳市政府一方面加快城市更新項目批準步伐，另一方面加快建設(shè)軌道交通，連接?xùn)|莞、惠州。

 

    這并不能改變中 心區(qū)的購房需求，深圳實際管控人口已有2100萬，與北上廣是同一個級別，面積只有北京的1/8、上海的1/3，廣州的1/4。

    因此，可以說，深圳是中國大陸地區(qū)供需矛盾最嚴重的城市，是房價最不可能出現(xiàn)實質(zhì)性下跌的中 心城市。

 

    3、長期看人口

    我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。

    人口流入的地方，未來房價長期來說怎么走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動了。

    中國的城市化實際上是已經(jīng)演變成大城市化，全國人口都紛紛涌入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中 心城市。

    但是各地統(tǒng)計局中的常住人口是政府政績考核指標，可信度不大，如深圳統(tǒng)計局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84萬人，然深圳市領(lǐng)導(dǎo)曾公開表示，深圳實際管控人口已破2000萬。

 

    所以，在人口分析體系里，采用相對準確的小學(xué)生作為人口增減的分析指標。

 

 

    數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局

    注：蘇州人口暴增是由于統(tǒng)計口徑變化，合肥期間吞并了巢湖，導(dǎo)致人口也出現(xiàn)了暴增。

    如圖所示，第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯，尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州，增幅都在20%以上。

    成都人口增幅和2016年吞并簡陽市有關(guān)，但即便忽略這個因素，成都的人口增幅也不會差。

上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況，但能夠體現(xiàn)的是這些城市對人口的吸引強度，從而推測未來人口增幅情況。

    因此，從人口數(shù)據(jù)來看，中國二十多個中 心城市的房價，長期仍看漲。

 

    總的來說，若再結(jié)合第二部分的土地供應(yīng)量來看，未來漲幅排名前五的應(yīng)該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。