如何避免：拉產(chǎn)調(diào)。通常遇到這種房子，絕不會(huì)像我遠(yuǎn)親那樣好運(yùn)，這么快這么順利就解決掉了，所以，如何避開這種房子才是上上策。最有效、最直接的辦法就是拉產(chǎn)調(diào)！房屋有否凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議在交易中心出具的房屋產(chǎn)權(quán)人信息中會(huì)顯示。所以，買房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉產(chǎn)調(diào)！一旦發(fā)現(xiàn)有問題，懸崖勒馬，還來得及。

 

    如何處理：隨機(jī)應(yīng)變，維護(hù)自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和首付后才得知此時(shí)事，那么不要慌亂。多聽少說，多觀察少表態(tài)。多方聽取糾紛各方的意見和態(tài)度，切記不可只聽取一方的片面之詞，客觀預(yù)估解決糾紛的時(shí)間長短，如果短期內(nèi)可以解決，那可以繼續(xù)履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那么果斷退出。這時(shí)，就要拿上家無法履行約定的交易過戶時(shí)間而承擔(dān)違約責(zé)任來作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，并承擔(dān)違約金。

    非產(chǎn)權(quán)糾紛

    家庭非產(chǎn)權(quán)糾紛通常是兄弟姐妹之間由于欠錢，贍養(yǎng)老人，財(cái)產(chǎn)分配不公等因素造成一方的房子在出售時(shí)無法順利完成。

 

    實(shí)例：前不久后臺(tái)咨詢我的一位朋友，看中一套300萬的普通空置住房，已經(jīng)簽完合同，并支付了上家200萬首付，50萬準(zhǔn)備貸款，剩50萬過戶當(dāng)天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開門鎖，闖入房內(nèi)住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養(yǎng)老人，又不肯出贍養(yǎng)費(fèi)，所以姐姐不得已而為之。目前，這位朋友房子也不想買了，只想把200萬首付要回來。

 

    如何避免：這個(gè)例子，我看到的第一反應(yīng)不是考慮姐姐破門而入合不合法？也不是關(guān)心贍養(yǎng)費(fèi)是多是少？而是，他為什么要這么早就付200萬現(xiàn)金給上家？造成這種后果真的與自己的無知有很大關(guān)系。

 

    方法一：首付金額越少越好。我在之前的文章攻略三部曲中說到過，買房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是錢付掉了，房子沒拿到。上面這個(gè)例子就是最現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)。300萬的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬，就算是在上海北京買非普通住房，也不能在網(wǎng)簽后就直接付掉66％的房款，所有銀行只規(guī)定在簽署貸款合同前付到最低首付比例就可以了。上面這個(gè)朋友完全可以簽完合同付50萬，剩下的首付余額在簽貸款合當(dāng)天再支付，簽合同到簽貸款合同之前至少一個(gè)月以上，現(xiàn)在銀根收緊，至少2-3個(gè)月。說白了，就是他把150萬提前2-3個(gè)月付給了上家，還在期盼上家家里風(fēng)調(diào)雨順，一切太平。
 

    方法二：與左鄰右舍打聽情況。家庭糾紛這種事想要密不透風(fēng)根本做不到，不用說街道居委會(huì)，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個(gè)七七八八的。所以，買房子付定金前，去和鄰居保安居委會(huì)打聽點(diǎn)消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數(shù)人很樂意傳播這種小道消息的。如果碰到家里有矛盾糾紛的，就要提前想好對(duì)策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關(guān)系。
 

    方法三：補(bǔ)充條款明確違約責(zé)任。在簽署定金協(xié)議和合同時(shí)，在補(bǔ)充條款里增加一條：如果房屋有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，導(dǎo)致不能按照合同約定時(shí)間過戶交易的，上下家解除合同，上家承擔(dān)違約責(zé)任，并支付下家違約金。這樣一旦出現(xiàn)問題，你將會(huì)掌握主動(dòng)權(quán)和談判權(quán)。當(dāng)然，如果碰到懂行難纏的上家，可以退一步，將條款改為：如果房屋有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，導(dǎo)致不能按時(shí)過戶交易的，上下家無條件解除合同，上家限期內(nèi)退還下家全部房款。這是下家買房人的底線。
 

    如何處理：因?yàn)榧m紛和房屋產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系，我給這位朋友的解決辦法是：

方法一：如果想要房子，就繼續(xù)履行合同，和上家講清楚，不能按時(shí)交房，晚交一天支付給你一天違約金，拿法律武器保護(hù)自己。這時(shí)，上家通常會(huì)選擇繼續(xù)履行合同，拿到房款后支付姐姐贍養(yǎng)費(fèi)，息事寧人。
 

方法二：如果不想買這個(gè)房子了，上家又不肯退錢，明擺著耍無賴，那就只能找派出所、仲裁或者法院了。還有個(gè)損招就是私下找點(diǎn)人去嚇唬嚇唬上家，正規(guī)程序走不了，邪門歪道也許會(huì)管用。
抵 押 房 產(chǎn)

 

    通常我們所說的抵押貸款主要分兩種：住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款。前者是購買住房時(shí)，向銀行借款買房，等還清貸款后，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；后者是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人通過向銀行或者其他機(jī)構(gòu)抵押房屋從而獲得貸款，用作它用。

    房產(chǎn)抵押貸款

通常將自己的房產(chǎn)抵押給銀行，貸出的款無非就是幾個(gè)用途：炒股炒期貨、做生意、創(chuàng)業(yè)、還債，嫖賭毒，僅此而已。除了創(chuàng)業(yè)還算是走正路外，其他基本都是有去無回的。

 

    實(shí)例：一位后臺(tái)咨詢的朋友說，最近看中一套上海郊區(qū)商住用途的房子，和上家老夫妻談好價(jià)格準(zhǔn)備付定金，后去交易中心拉產(chǎn)調(diào)顯示已抵押，原來這家兒子炒期貨把房子抵押出去了，老夫妻都蒙在鼓里。

 

    如何避免：走為上策。不要奢望上家會(huì)很痛快的順利的注銷抵押后，再與你履行合同。很有可能他還有別的外債和抵押，你的房款也許他根本不會(huì)拿去還款，而是挪用解決其它外債了。遇到這種抵押房子就一個(gè)詞，拍屁股走人，越快越好。否則你付給上家的房款很有可能會(huì)掉入無底洞。那么如何識(shí)別這種抵押房呢？有且只有一個(gè)正確辦法：親自去交易中心拉產(chǎn)調(diào)，除此之外其它任何辦法都可以作假，你懂的！

 

    如何處理：解約并主張支付違約金。如果你在付完定金或者首付后，才得知房屋已經(jīng)抵押出去了，那么，最有效的辦法就是給上家一個(gè)短時(shí)間期限，比如10天，最多一個(gè)月，如果他可以還清貸款注銷抵押，那么可以繼續(xù)履行合同，否則，不要再糾纏下去了。你應(yīng)該知道，房屋抵押出去的錢都是用作投資周轉(zhuǎn)的，根本不可能短期內(nèi)抽離出來，就算有也會(huì)優(yōu)先用作再投資、再生產(chǎn)，而且，很多真實(shí)情況是，這個(gè)錢被拿去還債了，三角債不是短期內(nèi)就可以解決的。所以說，如果在你給上家的期限內(nèi)，他無法注銷抵押，馬上解約，并付諸仲裁或者法院，并主張他支付違約金。

 

   住房按揭貸款

    目前，按揭貸款買房的情況較為普遍，可以說絕大多數(shù)人都會(huì)采用這種方式買房，那么，在賣掉房屋時(shí)很有可 能貸款還未還清，這種情況就沒必要像上面的抵押貸款那么畏首畏尾了。

    但是，也存在極少數(shù)心懷不軌的人，在拿到下家首付后，并沒有去償還貸款而是挪作他用，導(dǎo)致房屋無法交易。那么這種情況應(yīng)該如何避免和處理呢？

如何避免：

 

方法一:讓上家自己出錢還清貸款。在和上家初次談判時(shí)，如果上家有按揭貸款還沒有還清，而且金額較大時(shí)，你必須表明由于籌措資金的問題，你的首付款不能一次性到賬，貸款必須由上家自己還清。而且你網(wǎng)簽完付給上家的首付金額必須小于上家的還款額。這么做的理由一個(gè)是我上面提到的首付款越少越安全，另一個(gè)原因就是讓上家自己出錢還貸，對(duì)你來說是最安全的。
 

方法二：陪同還貸。如果上家堅(jiān)稱自己沒有錢，必須要用你的首付款來還貸，那么，你必須讓他提前預(yù)約好還貸時(shí)間，你全程陪同他去操作，最重要的一點(diǎn)就是，在銀行要刷卡刷走貸款前，你直接將房款轉(zhuǎn)賬至他還款卡上，然后，看著銀行刷卡還貸。這樣，在你的全程陪同下，就不怕上家將你的房款挪用了。
 

    如何處理：如果你的房款被上家挪用了，而沒有用于償還房貸，那么，可以斷定你的房子是買不成了。接下來你所要做的就不是買房，而是如何運(yùn)用法律武器去要回你的錢。所以說，很多問題只能在預(yù)防上下功夫，一旦木已成舟，為時(shí)已晚。

 

    最后，教大家如何區(qū)分房產(chǎn)抵押貸款和住房按揭貸款。產(chǎn)證可以作假，身份證也可以作假，一般人根本無從分辨，所以，去區(qū)房產(chǎn)交易中心拉產(chǎn)調(diào)是最有效穩(wěn)妥的辦法，銀行抵押信息上面都會(huì)顯示。住房按揭貸款起始時(shí)間和產(chǎn)證時(shí)間基本一致，而房產(chǎn)抵押貸款時(shí)間是產(chǎn)證時(shí)間之后。房產(chǎn)抵押貸款年限通常不超過10年，利率上浮30%左右,而住房按揭貸款年限最長30年，利率最高上浮10%，如有異議，咨詢現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)人員，確保自己掌握了房屋的全部產(chǎn)權(quán)信息。

 

兇 宅

 

    如果讓所有買房人給未知風(fēng)險(xiǎn)做個(gè)排名，那么兇宅很可能就是第一名。官司也會(huì)有結(jié)束的一天，但是買到兇宅你就很難脫手了，而且還會(huì)搞得精疲力盡，影響一家人的運(yùn)氣。

 

    實(shí)例：我同事的親姐姐，2000年初在上海老靜安黃金地段購置了一套三房常年出租，不幸的是，4年前一位年輕外地租客猝死在了房間里，2天后才被發(fā)現(xiàn)，警察一來，搞得全小區(qū)人盡皆知，這4年間房子只能空關(guān)，賣不掉也租不出，雖然房子升值了10倍，但是不能變現(xiàn)的房子就是一堆磚頭，毫無價(jià)值。后經(jīng)多次調(diào)解無果后，前年開始他姐姐和中介房客父母打起了官司，要求賠償損失，不過至今沒有下文。

 

    這個(gè)例子告訴我們，年輕人在外要保重身體，賺錢是次要的。他姐姐的遭遇值得大家同情，雖然我們無法保證租客的身體健康，但是我們可以盡最大可能的避免買到兇宅。

 

    如何避免：眼觀六路、耳聽八方。我在之前的文章中也提到過，避免買到兇宅只有一個(gè)方法：和鄰居保安居委打聽房子的過往情況。雖然現(xiàn)在的小區(qū)，鄰居間交情很淡了，但是如果是兇宅，絕對(duì)是無人不知的，只是人家是否愿意主動(dòng)告訴你而已。帶包軟中華，帶點(diǎn)水果，到鄰居家、門衛(wèi)保安和居委會(huì)坐一坐，沒有打聽不到的事，別說兇宅了，整棟樓的八卦都能掌握。

 

    如何處理：低價(jià)轉(zhuǎn)讓或租給公司。如果你按照我上面的說法做了，但還是買到了兇宅，那恭喜你了，趕快去買彩票。買到兇宅或者說自己已有的房屋變成兇宅，能低價(jià)賣掉最好，或者出租給公司辦公，或者作為員工宿舍，不要在乎租金多少了，慢慢的時(shí)間會(huì)沖淡一切的。記住，不要對(duì)你的租客和下家隱瞞兇宅的歷史，否則即使鬧到法院，你也必輸。

 

中介全權(quán)代理

 

    中介全權(quán)代理的房子通常發(fā)生在上家常住國外或者年老臥床的的情況下，那么上家會(huì)全權(quán)委托中介機(jī)構(gòu)代替上家簽約交易，全權(quán)委托的中介必須有上家的書面授權(quán)書，產(chǎn)證原件和身份證明。

 

    然而，現(xiàn)實(shí)中，我們很難辨別這種全權(quán)代理人的真假和證件的真假，可以說只有中介內(nèi)部人員和專業(yè)買手才知道內(nèi)幕。所以，你和一個(gè)拿著產(chǎn)證和委托書的中介小弟做交易，幾百萬的房款都付給他，而不是上家，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

 

    如何避免：謹(jǐn)慎購買。如果你和中介經(jīng)理是關(guān)系很好的朋友，或者你認(rèn)識(shí)上家本人，那么全權(quán)代理的房子可以考慮，因?yàn)?，上家不在本地，?duì)房價(jià)行情不熟悉，通常價(jià)格會(huì)很優(yōu)惠，買到就是賺到。除此之外，對(duì)中介全權(quán)代理的房子一定要謹(jǐn)慎，最好不買。

 

    如何處理：房款必須付給上家。如果你對(duì)全權(quán)代理房子的超低價(jià)垂涎欲滴，非要占這個(gè)便宜。那么切記：房款匯入上家本人的銀行賬戶，千萬不要匯給中介。即使全權(quán)委托是真實(shí)的，你也很難保證中介不會(huì)把房款挪用或者卷款逃跑，幾百萬上千萬的房款對(duì)一個(gè)中介的誘惑力是無可比擬的。其實(shí)，這種誘惑對(duì)任何人都一樣。

 

一房多賣

 

 

    一房多賣的新聞我們絕對(duì)不陌生，尤其是在10年前，近年來，網(wǎng)簽系統(tǒng)的運(yùn)用，可以說避免了絕大多數(shù)的一房多賣的現(xiàn)象，但是，只要上家本著坑你的心，作為買房人的你還是根本沒有招架之力的。

 

    一房多賣通常的做法就是，上家讓你查看房產(chǎn)證后和你簽定金協(xié)議，收取你大額定金，然后逃之夭夭，再去騙其它下家。更有甚者，做個(gè)假的房產(chǎn)證和你簽完合同后，騙取你的首付款，然后消失。

 

如何避免：

 

    方法一：付定金押產(chǎn)證。避免一房多賣，最有效的方法就是下家在簽完定金協(xié)議付完定金后，當(dāng)場(chǎng)要求上家把房產(chǎn)證原件壓在中介保險(xiǎn)箱內(nèi)。這樣他就不能再去招搖撞騙了。假如上家就是不肯在這個(gè)時(shí)候交出產(chǎn)證，那么你可以考慮加大定金金額，比如原本商量好付5萬定金，你增加到10萬，增加到20萬，讓上家看到你的誠心，大多數(shù)人在真金白銀面前是會(huì)低頭的。
 

    方法二：提前網(wǎng)簽鎖定。如果上家還是不肯交出產(chǎn)證，那么我教你個(gè)好辦法：你和中介商量好，在簽完定金協(xié)議付完定金后，由中介在電腦網(wǎng)簽系統(tǒng)中提前網(wǎng)簽，只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了，用系統(tǒng)鎖定該套房屋，這樣，這套房子就不能另賣他人了，因?yàn)橐坏┢渌薪榈卿浘W(wǎng)簽系統(tǒng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)該房屋已售，不能再次網(wǎng)簽，只能繼續(xù)完成你與上家的交易。
 

    如何處理：假如你又是很不幸，付完定金后，上家?guī)еa(chǎn)證跑了，那么你只能去找公安了，相信ZF有朝一日會(huì)將他繩之以法的。說到底，自己留個(gè)心眼，多做準(zhǔn)備，多向人討教才是上策，很多事情發(fā)生了就無法挽回了。

 

房產(chǎn)背景復(fù)雜

 

 

    我非常信奉一句話：藝術(shù)來源于生活，但是生活遠(yuǎn)高于藝術(shù)。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，有些房子的背景經(jīng)歷的復(fù)雜你根本無法想象。

 

    實(shí)例：講個(gè)我自己的親身經(jīng)歷吧。2016年初我購買的房子的上家70多歲，房子出租10年，舊產(chǎn)證上是老夫妻二人和兒子，但是妻子在彌留之際留下遺書，把房產(chǎn)屬于自己的40%份額留給了自己的親妹妹，遂引起家庭矛盾，經(jīng)法院調(diào)解后，老人從妹妹那里高價(jià)買回了份額，又去掉了兒子的名字，辦理的新產(chǎn)證剛滿一周。由于產(chǎn)證中40%份額剛滿一周不滿兩年，要征收增值稅，而且又不是老人唯一住房，還有全額個(gè)稅。房子掛牌價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低40萬。房產(chǎn)中介經(jīng)理是老人多年的朋友，簽署了獨(dú)家委托協(xié)議蒙蔽老人，從中吃了32萬差價(jià)（不包含中介費(fèi)）。而且，在談判過程中決不允許上下家見面，只有簽合同付首付時(shí)才能碰面。詳細(xì)經(jīng)過可以參看我的前文。

 

    如何避免：避而遠(yuǎn)之。不買這樣的房子是最明智的做法。身世復(fù)雜的房子很可能就是個(gè)坑，即使上家中介沒有故意坑你，你也算不清楚其中的人物關(guān)系和稅費(fèi)關(guān)系，再加上繼承、法院判決、抵押等等錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，就算是上家自己也算不清楚?，F(xiàn)實(shí)中，算不清楚自己房子需要繳多少稅的上家大有人在。只有進(jìn)了交易中心，才能知道能不能過戶，缺哪些手續(xù)，繳多少稅。

 

    如何處理：精通政策法規(guī)，具備專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。如果你的貪婪戰(zhàn)勝了你的理智，非要去買低價(jià)房子，那么要對(duì)房產(chǎn)交易的政策、貸款的政策和稅費(fèi)的政策都要非常熟悉精通，因?yàn)槟悴痪?，就?huì)被中介上家騙，只有你自己完全掌握了房子的各項(xiàng)信息，并且排除了各項(xiàng)不確定因素后，才能簽約付款。所以，要買這種房子前，首先去補(bǔ)補(bǔ)課吧。

 

總結(jié)

 

    對(duì)于買房人來說，避免房產(chǎn)糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)比如何處理解決糾紛重要的多，因?yàn)槟芊癖苊庠谟谀阕约海鉀Q糾紛在于別人。以下是我為大家總結(jié)的避免糾紛的要點(diǎn)：

 

一、去交易中心拉產(chǎn)調(diào)是避免產(chǎn)權(quán)糾紛和發(fā)現(xiàn)房屋抵押凍結(jié)最有效最直接的辦法，不要再存有僥幸心理了，20元就解決的問題，不要再用生命去續(xù)寫悲慘的故事。

 

二、向鄰居保安居委打聽房子的過往經(jīng)歷是避免家庭糾紛和兇宅的最好方法，沒有之一。

 

三、買任何房子，錢要少付，錢要晚付，錢在誰手誰就是大爺。

 

四、陪同上家一起還貸，并且直接轉(zhuǎn)賬到他還貸賬戶是個(gè)可行的辦法。

 

五、全權(quán)代理和獨(dú)家代理的房子，要謹(jǐn)慎購買。如果要買，切記大額房款不能進(jìn)中介賬戶，要匯給上家。

 

六、防止一房多賣最好的辦法就是，付完定金就押房產(chǎn)證，至少也要提前網(wǎng)簽鎖定。

 

七、歷史背景復(fù)雜的房子不要買。沒有什么原因，套住一次就翻不了身。

 

八、對(duì)其它不能掌控的問題，可以考慮寫在合同補(bǔ)充條款中，前提是你要和中介提前說好，提前寫進(jìn)去，作為通用固定格式給上家看，否則在談判過程中，你提出加一條限制上家的條款，一般人都不會(huì)答應(yīng)的。