大大在去年的時(shí)候，在知乎上發(fā)表過(guò)一些很高質(zhì)量的回答，可惜當(dāng)時(shí)粉絲太少，連現(xiàn)在3分之1還不到，以至于很多朋友都沒(méi)有機(jī)會(huì)看到。

而這些高贊回答，對(duì)于購(gòu)房其實(shí)有著非常大的幫助，尤其是近期這段時(shí)間，一旦錯(cuò)過(guò)實(shí)在可惜。所以決定篩選一部分精華出來(lái)，放到公眾號(hào)內(nèi)，輔助朋友們的購(gòu)房決策。

首先被選出來(lái)的，是最具代表性和共性的話題：

XXX市/區(qū)中心有一個(gè)老房子，特別便宜，我能不能買來(lái)投資？將來(lái)有沒(méi)有升值空間？

 

 

希望這篇文章能給你一個(gè)答案，下面進(jìn)入正題。

首先，一定要明確一個(gè)概念，對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)，房子本身通常是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。

老房子=土地的錢

新房子=土地的錢+房子的錢

明白了這一點(diǎn)，我們?cè)賮?lái)看大家內(nèi)心最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題：

市中心老房子到底還能不能買？買來(lái)投資以后有沒(méi)有機(jī)會(huì)賺？

單看這個(gè)問(wèn)題，依然沒(méi)有什么頭緒怎么辦？沒(méi)關(guān)系，跟著我的思路走。

既然已經(jīng)知道老房子=土地的錢

我們不妨把這個(gè)抽象的問(wèn)題，簡(jiǎn)化一下，把關(guān)注點(diǎn)從老房子本身，轉(zhuǎn)移到土地上來(lái)：

市中心的老房子會(huì)不會(huì)變的更值錢？
=
市中心的土地會(huì)不會(huì)變的更值錢？

你看，是不是更清晰一些了呢。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我現(xiàn)在就能給你一個(gè)相對(duì)靠譜的答案。

1. 只有少數(shù)幾個(gè)大城市，市中心的地是越來(lái)越值錢的，市中心老小區(qū)也能得到善終。比如北上廣深等，因?yàn)樗麄兊氖兄行囊恢倍际鞘兄行模瑳](méi)變過(guò)。

2. 而在全國(guó)333個(gè)地級(jí)市中，至少有300個(gè)城市的中心老區(qū)，都會(huì)以悲劇收尾。因?yàn)檫@些城市想發(fā)展，通常要靠建設(shè)新區(qū)，一旦新區(qū)建起來(lái)，市中心就注定會(huì)發(fā)生遷移，往新區(qū)方向遷移。

市中心的遷移，是老房子老小區(qū)最大的敵人。

新區(qū)越金貴，老的市中心就越破敗，這個(gè)時(shí)候買老中心的老房子，大概率被套死，沒(méi)有賺錢的可能性。

所以，針對(duì)【市中心老房子老小區(qū)，到底能不能投資】這個(gè)問(wèn)題，可以給出第一個(gè)結(jié)論：

1.市中心不會(huì)大范圍遷移的城市，老小區(qū)也會(huì)越來(lái)越貴，有利可圖，可以買。

2.市中心會(huì)遷移的城市，原來(lái)市中心的老房子和老小區(qū)，大概率成為“貧民窟”般的存在。

如果在1類城市，老房子完全可以買，只要不太貪，有得賺就及時(shí)出手，別讓老房子成為被保護(hù)的文物就行。（在這個(gè)知乎問(wèn)題下面，好多說(shuō)等拆遷等成文物的例子）

如果在2類城市，誰(shuí)買誰(shuí)被套。

然后，我們?cè)賮?lái)更深入的探討一下：

為什么市中心一旦遷移，老城區(qū)就容易變成“貧民窟”？

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，我們分別從表象和本質(zhì)來(lái)看。

首先，市中心不遷移城市，人們的直觀感受是這樣的：

越靠近中心越貴，不論是老房子新房子，只跟地段有關(guān)，比如北上深。

而市中心一直在遷移的城市，人們的感受是這樣的：

新區(qū)貴，老區(qū)便宜，土豪住郊區(qū)別墅，中產(chǎn)住新區(qū)大平層，窮人擠市中心老破舊。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣巨大的不同？

這跟城市的發(fā)展有關(guān)，有實(shí)力的城市攤大餅，實(shí)力不足的城市搞新區(qū)。

這里的實(shí)力，主要指經(jīng)濟(jì)，和人口的吸附能力。

下面我們用圖片，給大家更直觀的感受：

1.牛逼點(diǎn)的城市搞發(fā)展，就像攤大餅，四面同時(shí)擴(kuò)張，越攤越大，而中心也越來(lái)越貴。

比如北京，天津?？聪聢D就能發(fā)現(xiàn)，中心貴，越往外越便宜，一層一層的遞減。

（關(guān)于圖片，我們主要看的是城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，不要太在意具體的數(shù)字圖片上的價(jià)格，因?yàn)閳D片是去年的，大大也找了今年的圖，但今年德科制圖方式變了，沒(méi)辦法這么清晰的看出城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)非常遺憾）

 

北京是最典型的例子，北京的中心，是故宮，因?yàn)橹行臎](méi)有遷移過(guò)，所以故宮周圍的房?jī)r(jià)，建國(guó)以來(lái)一直都是最貴的。

除了北京外，北京的小弟天津也是中心不遷移城市。

和平區(qū)一枝獨(dú)秀，市內(nèi)其它5區(qū)價(jià)格均勻環(huán)繞，市外4區(qū)則組成第三梯隊(duì)。

 

這類城市，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，人口源源不斷的進(jìn)入，城市同時(shí)向四面擴(kuò)大，但中心一直沒(méi)變過(guò)，原來(lái)的市中心，現(xiàn)在還是市中心。

于是，我們才會(huì)看到，在北京，住燕郊的想搬6環(huán)，住6環(huán)的想搬3環(huán)，擠破頭往中心去，因?yàn)橥恋啬敲创?，所以中心就越?lái)越貴。

大家都想住內(nèi)環(huán)=中心土地稀缺=土地貴=老房子貴

這些地方，老房子的結(jié)局就一個(gè)字，貴。哪怕比不上新房，但是3環(huán)老二手房也大概率比6環(huán)新房要貴的多。（文物保護(hù)是特例）

而實(shí)力沒(méi)那么強(qiáng)的城市，則是另外一番模樣。

2.實(shí)力沒(méi)那么強(qiáng)的城市，攤不起大餅，只能搞一個(gè)新區(qū)，先搞活一個(gè)新區(qū)，再搞下一個(gè)新區(qū)，直到四周的新區(qū)都搞活。

（需要注意的是，新區(qū)沒(méi)有那么好搞，通常一個(gè)新區(qū)的建設(shè)至少需要10-15年的時(shí)間）

比如合肥，比如鄭州，這樣的城市，往往會(huì)把新區(qū)的房?jī)r(jià)先搞起來(lái)，以點(diǎn)帶面。

一個(gè)搞政務(wù)區(qū)，一個(gè)搞鄭東新區(qū)，房?jī)r(jià)都比老市中心高得多。

而且這些新區(qū)，都處于曾經(jīng)荒無(wú)人煙的遠(yuǎn)郊，如下圖。

 

合肥曾經(jīng)的市中心是廬陽(yáng)區(qū)，02年開始建政務(wù)區(qū)以后，市中心逐漸遷移，政府機(jī)關(guān)醫(yī)院學(xué)校都開始搬家，于是到現(xiàn)在，新中心政務(wù)區(qū)的價(jià)格，遠(yuǎn)高于老中心廬陽(yáng)。

 

而鄭州更明顯，鄭州的市中心，曾發(fā)生過(guò)3次位移。

 

30年前，鄭州的市中心在 ① 二七紀(jì)念塔。二七區(qū)，目前均價(jià)1萬(wàn)3。

15年前，鄭州的市中心在 ② 金水路紫荊山廣場(chǎng)。金水區(qū)，目前均價(jià)1萬(wàn)7。

而現(xiàn)在，鄭州的市中心在 ③ 鄭東新區(qū)CBD。鄭東新區(qū)，目前均價(jià)2萬(wàn)1。

顯而易見，在這類中心遷移的城市中：

最新的市中心，價(jià)格最高，次新的市中心，價(jià)格較高，最老的市中心，反而價(jià)格最低。

這類城市老房子老小區(qū)的結(jié)局就是，曾經(jīng)居住在舊中心的精英階層，逐漸搬到新中心，老中心逐漸成為出租屋，群租房，老破舊，外來(lái)人口多，相對(duì)混亂的代名詞。

其實(shí)，人們想住市中心的決心，從來(lái)沒(méi)有減弱過(guò)。

發(fā)生變化的，一直都是城市的“市中心”。

所以，針對(duì)【市中心老房子老小區(qū)，到底能不能投資】這個(gè)問(wèn)題，我們給出第二個(gè)結(jié)論：

市中心的房子，永遠(yuǎn)都是片區(qū)內(nèi)最貴的。但是市中心會(huì)動(dòng)。

現(xiàn)在去買市中心的老房子，就有點(diǎn)像是刻舟求劍。

因?yàn)槭兄行囊恢痹谧兓孔拥奈恢脜s不變，總有一天，曾經(jīng)繁華的市中心，會(huì)變成非市中心，最后甚至淪為寂寂無(wú)聲的“貧民窟”。

同樣，也可以反向思考。如果買房，就要追著新區(qū)買，追著未來(lái)的“市中心”買。
用相對(duì)學(xué)術(shù)點(diǎn)的話來(lái)說(shuō)就是：

大多數(shù)城市，都在逆城市化。

這一點(diǎn)國(guó)外曾經(jīng)也發(fā)生過(guò)，在歐美國(guó)家的二三線城市，往往是白人住郊區(qū)別墅，黑人住市中心公寓。

在這類城市中，郊區(qū)別墅貴，中心公寓便宜。

只有少部分城市，能有機(jī)會(huì)大城市化。

比如北上深，比如紐約倫敦東京，市中心房?jī)r(jià)就是越來(lái)越貴，就是能貴到天上去。有錢人就是喜歡住市中心大平層。

真正的大城市，頂級(jí)的大城市，永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生逆城市化，在這樣的城市中，市中心的老房子老小區(qū)，才能有自己的一片天。

永遠(yuǎn)跟著城市發(fā)展的大趨勢(shì)走，才是最正確的選擇。

尤其是在買房這件事上，切忌逆勢(shì)而上，一定要順勢(shì)而為。

結(jié)束語(yǔ)：大量粉絲還沒(méi)有養(yǎng)成閱讀后點(diǎn)贊的習(xí)慣，希望大家在閱讀后順便點(diǎn)贊，以示鼓勵(lì)！堅(jiān)持是一種信仰，專注是一種態(tài)度！