買二手房遇漲價(jià)“套路”該咋辦？

　　交了定金，又被告知房子已經(jīng)賣掉；談好價(jià)格，房主臨時(shí)反悔要加價(jià)……近期，西安房產(chǎn)交易市場火爆，交易量不斷上升。因擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)漲，不少購房者急于買到房子，在買房過程中卻被賣方或中介不斷“套路”。

　　套路1 談好價(jià)格又漲價(jià)

　　交了定金又說不賣了

　　談好價(jià)格后，沒過幾天中介說房子要漲價(jià)，同意漲價(jià)后，沒過幾天，中介又說房子不賣了……反復(fù)被中介“套路”，讓馬女士氣不打一處來。

　　馬女士是新疆人，她告訴華商報(bào)記者，考慮到西安近幾年發(fā)展不錯(cuò)，自己和家人便想在西安落戶。今年4月，馬女士和家人看中了高陵區(qū)麗灣島小區(qū)一套104平方米左右的二手房，隨即跟一家房產(chǎn)中介公司談好，以7100元/平方米的價(jià)格成交，“為了留住房子，我們當(dāng)時(shí)就給中介交了10000元定金，穩(wěn)妥起見，我們還要求中介公司出具了房屋確認(rèn)單，把單價(jià)、總價(jià)、房號(hào)等信息都標(biāo)清楚了。”此外，馬女士還要求中介公司加了一條備注：“此房在撤案完無任何問題情況下，從今日交定金10000元起，不允許銷售給第三方”。

　　馬女士稱，沒想到自己如此謹(jǐn)慎，還是被中介“套路”了。“定金交了十幾天后，中介通知我們，房子要漲價(jià)，每平方米7300元，當(dāng)時(shí)氣得我啊，但想到都折騰這么一大圈了，無奈只好同意，更可氣的是，沒過兩天，中介直接告訴我，房子不賣了。”>>記者核實(shí)

　　中介說“房子的事情不清楚”

　　馬女士稱，中介告知她房子不賣了之后，她非常生氣，想聯(lián)系中介，但對(duì)方一直不接電話。

　　隨后，記者聯(lián)系了處理馬女士購房事宜的該中介公司工作人員，對(duì)方表示，“房子的事情我不清楚，只能說是對(duì)方不賣了。”

　　針對(duì)這一問題，6月1日，華商報(bào)向西安市住房保障和房屋管理局發(fā)函咨詢。

　　套路2 交了定金

　　房主“不想賣了”

　　今年2月，曹女士因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)在西安成功落戶，準(zhǔn)備在城南選購一套二手房。3月份，曹女士通過房屋中介公司看中了位于西影路東段的一套135平方米的大三室住宅，在繳納了1萬元定金后，原房主卻遲遲推脫不簽合同。

　　曹女士說，“當(dāng)時(shí)交完定金一個(gè)星期后，雙方準(zhǔn)備簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，房主說自己要去外地，先緩緩。”讓她郁悶的是，這一緩就沒了音訊，期間曹女士給房主打電話，對(duì)方表示依然在外地，甚至對(duì)曹女士說：“現(xiàn)在西安房價(jià)還要漲呢，你們買了個(gè)便宜。”無奈之下，曹女士只能催促房產(chǎn)中介讓其督促房主盡快簽合同，結(jié)果等到5月份時(shí)，房主明確表示房子不賣了。“讓我從2月一直等到5月，不僅耽擱了時(shí)間，期間房價(jià)也漲了，真是太氣人。”曹女士說，她專門咨詢了三名律師，有律師表示最近此類官司較多，如果起訴的話不能完全保證能打贏。

　　思前想后，曹女士找到中介提出要退還定金，中介表示讓她把之前簽訂的誠意金的單據(jù)及相關(guān)資料返還才能退1萬元定金。為了能順利拿到定金，曹女士只能將合同等資料給了中介。

　　曹女士告訴記者，既然房主不愿意繼續(xù)賣房就應(yīng)該早早提出，而且中介也沒有及時(shí)了解情況，導(dǎo)致她空等了快三個(gè)月，“現(xiàn)在按照當(dāng)時(shí)的房價(jià)根本買不到房了。”

　　>>記者核實(shí)

　　中介稱最近臨時(shí)“反悔”的房主多

　　5月30日上午，華商報(bào)記者來到幫曹女士買房的中介，看到外面櫥窗里張貼的租售房屋信息中，不少出售的房屋的價(jià)格都有所上漲，其中最少的漲10萬元，最多的漲了近40萬。

　　隨后記者走進(jìn)店內(nèi)表示想咨詢櫥窗內(nèi)的一套房子，一名工作人員稱房子已經(jīng)賣了，因?yàn)榻诖蛩阗I房的人比較多，他們不能及時(shí)更新，不過有人來問時(shí)都會(huì)及時(shí)說明。隨后記者提出要是買房時(shí)對(duì)方反悔咋辦，一工作人員表示，之前他們也遇到過房主臨時(shí)反悔的，這種情況近期也較多，且大都是雙方在未簽訂正式買賣合同前，但大部分房主還是遵守契約精神，對(duì)于簽合同前反悔的他們基本都退還了定金。

　　該工作人員說，前段時(shí)間就有這樣一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)房主以60萬元的價(jià)格將房子出售，但沒過多久該處房子漲到了快80萬，雖然雙方已經(jīng)簽了正式合同但房產(chǎn)證還未更名，當(dāng)時(shí)房主以房屋更名為由想讓買方再補(bǔ)些差價(jià)，雙方協(xié)商后買方向房主補(bǔ)了2萬元，這件事才算解決。

　　套路3

　　中介半路提出要漲傭金

　　5月中旬，市民趙先生向華商報(bào)反映，稱自己通過電子城附近一家房產(chǎn)中介看上了一套位于太白南路的二手房，看房后與房主也協(xié)商好了價(jià)格簽完購房協(xié)議后，中介卻說要漲房屋傭金，為此趙先生覺得很不合理。

　　趙先生告訴記者，當(dāng)時(shí)在中介選房時(shí)，中介提供的信息是這套房售價(jià)37萬，并給中介房屋成交價(jià)1.5%的傭金，覺得可以接受就實(shí)地看了房子，也比較滿意，中介又說房子這幾天又漲價(jià)了要38萬，隨后趙先生向中介支付了7000元的誠意金。后來與房主見面時(shí)，房主又漲到39萬，雙方協(xié)商后最終以38.2萬元成交，同時(shí)又給了房主3萬元房款。

　　讓趙先生沒想到的是，中介工作人員突然發(fā)信息說房屋的傭金要漲到3%，并解釋之前提供的信息不準(zhǔn)，而且在與中介簽傭金協(xié)議時(shí)，對(duì)方讓趙先生先按手印，他們?cè)倬唧w寫傭金數(shù)額。為此趙先生一直沒有表態(tài)，第二天中介表示傭金可以降到2%，趙先生依舊沒有表態(tài)，到了第三天趙先生提出不要房子了，最后與中介理論后，中介表示繼續(xù)按1.5%傭金。“為了防止他們?cè)儆凶儎?dòng)，我讓中介寫了一個(gè)說明，表示除了1.5%傭金外，再無其他費(fèi)用。”即使這樣，在趙先生與房主簽完購房合同后，中介又稱要收600元的過戶跑腿費(fèi)，為了能盡快更名，趙先生只得又給了中介600元。

　　趙先生告訴記者，他事先并不知道房主是按揭買的這套房，目前房屋的房產(chǎn)證還壓在銀行，所以他只能多支付些房款讓房主將貸款還清，才能給他辦理過戶手續(xù)。截至目前，趙先生已經(jīng)向房主支付了共10萬元，中介方表示將在兩個(gè)月內(nèi)完成房主房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)，之后盡快過戶給趙先生。

　　>>記者核實(shí)

　　連鎖型中介傭金多為房款總價(jià)的3%

　　5月30日中午，記者按照趙先生提供的中介地址來到電子城，從房產(chǎn)銷售員處了解到，目前他們和一些連鎖型中介的傭金都是總成交款的3%，后期也不會(huì)漲價(jià)。記者提出后期會(huì)不會(huì)變時(shí)，對(duì)方表示確定后都有協(xié)議，不會(huì)隨便亂更改。而當(dāng)記者提出能不能少點(diǎn)時(shí)，對(duì)方表示不行。工作人員還表示，目前周邊的房屋價(jià)格都呈上漲趨勢(shì)，店外宣傳板上房子出售價(jià)上下浮動(dòng)在5萬以內(nèi)，具體要等看房后才能定，目前的價(jià)格是房主近期的報(bào)價(jià)。

　　隨后記者咨詢了西安多家中介公司，大部分中介傭金都是2.5%~3%。

　　>>律師說

　　交定金后被“放鴿子”咋維權(quán)？

　　簽定金合同的時(shí)候應(yīng)約定簽訂正式買賣合同的期限及違約責(zé)任

　　陜西海普睿誠律師事務(wù)所律師李耀華表示，買家交付了定金，還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購房合同，賣方若發(fā)生違約行為，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

　　簽訂了定金協(xié)議和買賣合同后，能反悔嗎？陜西一葉律師事務(wù)所律師徐睿國也表示，定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。交付定金的一方不履行合同的，喪失定金；收受定金的一方不履行合同的，則應(yīng)雙倍返還定金。另外，通過中介買房時(shí)，簽訂二手房三方定金合同或者具有購買二手房定金的合同時(shí)，應(yīng)該約定簽訂正式二手房買賣合同的期限及違約責(zé)任，在簽訂正式二手房買賣合同時(shí)，在約定定金時(shí)同時(shí)約定違約金條款，這樣在房價(jià)上漲時(shí)更能保護(hù)買受人的權(quán)益，防止房價(jià)上漲后賣房人毀約。

　　>>支一招

　　資深房產(chǎn)中介透露如何對(duì)付賣房人違約

　　違約金定為總房款20%最穩(wěn)妥

　　5月31日，華商報(bào)記者咨詢了一位資深房產(chǎn)中介，他稱，房子成交價(jià)越高，中介拿到的中介費(fèi)也會(huì)越高，在這樣的情況下，中介和賣房人立場一致，都希望房子能賣出比較高的價(jià)格。“有些房子業(yè)主本來就不準(zhǔn)備賣，掛出來只是用來詢價(jià)，有些房源本身就是中介長期托管或者自有的，通過向業(yè)主的‘加價(jià)毀約’，可以強(qiáng)化他們的買房預(yù)期，接下來再順勢(shì)推出其他真正代售的房源，借助政策利好的預(yù)期，這套手法鮮有失手。”

　　該中介還稱，部分房源業(yè)主委托給中介賣，超過一定的售價(jià)，雙方將按比例分成，中介就得想法子把房子高價(jià)賣出去，高價(jià)賣房對(duì)于小中介比較難，但如果在一個(gè)區(qū)域壟斷了大部分房源，抬高房價(jià)就不難了。“中介和賣家就是利用了現(xiàn)在房價(jià)上漲，買方急于定房的心理。穩(wěn)妥起見，買房時(shí)，跟中介或賣房者簽訂合同或協(xié)議，務(wù)必把違約條款、責(zé)任、金額等寫清楚，尤其是違約金額，定在總房款的20%，這樣的情況下，賣方基本不會(huì)違約。”

　　>>幫打聽

　　中介違規(guī) 該向誰投訴

　　可向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映

　　華商報(bào)記者了解到，根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)工作。

　　西安市住房保障和房屋管理局中介科工作人員表示，如果房產(chǎn)中介公司存在違規(guī)行為，可以向西安市住房保障和房屋管理局中介科反映，由其調(diào)查處理。

　　>>外省案例

　　房子漲價(jià)賣家反悔 法院判決將漲價(jià)部分賠償給買家

　　2015年底，蘇州市的曹先生經(jīng)中介公司介紹，看中了王先生所有的一套兩百多平方米的房屋，協(xié)商確定后，2015年12月7日，曹先生與王先生簽訂了《房屋買賣合同》，約定購買該房屋含車庫、車位、固定裝修、固定廚衛(wèi)設(shè)備，成交總價(jià)303萬元，并約定王先生應(yīng)于2016年3月10日注銷他項(xiàng)權(quán)證。曹先生支付了5萬元的定金。但是2016年3月5日，中介電話告知曹先生說王先生房子不賣了，原因是房屋價(jià)格上漲到了392萬余元。無奈之下，曹先生將王先生告上法庭，要求退還定金并賠償損失。

　　法院審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用的原則，按約全面履行各自的義務(wù)。2016年3月5日，被告通過中介向原告明確表示不再履行該《房屋買賣合同》，經(jīng)原告催促也未能繼續(xù)履行合同，被告行為屬于單方根本違約，原告作為守約方按合同約定有權(quán)解除合同。故根據(jù)鑒定意見，法院判決雙方的《房屋買賣合同》解除。王先生退還曹先生購房定金50000元并賠償損失893382元(3923382元-3030000元)。