據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，重點一線城市的二手房交易量已遠遠超過新房，在當前房企融資成本越來越高，龍頭企業(yè)杠桿率逼近80%，獲取建設(shè)用地原來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房的供給出現(xiàn)一定程度的不足，可以說，如今已進入“存量房”時代。長租公寓的出現(xiàn)，很好緩解了當前“存量房”時代的管理困境，解決了一二線城市大量的租賃需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國近幾年流動人口規(guī)模超過2億，年輕人占三分之一。我國近幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，加上土地資源有限，新房價格較高，在一二線城市周圍聚集了相當一部分缺乏城市購房能力的人口，長租公寓既可滿足他們的住房需求，同時也減少了他們的住房支出。不過，國內(nèi)公寓企業(yè)的經(jīng)營模式，注定該行業(yè)是典型的重資產(chǎn)模式。不論公寓樓整體收購還是分散式收房，長租公寓企業(yè)前期資金投入巨大，企業(yè)幾乎都在高負債下運營，不僅是初始固定資產(chǎn)投資，其后伴隨的巨大裝修成本和后續(xù)維護成本都是非常龐大的開支。然而，行業(yè)當前還處于萌芽階段，正如初期的共享單車行業(yè)，此時正是各大品牌跑馬圈地，占據(jù)競爭有利地位之時，規(guī)模擴張導致融資需求更加迫切，重資產(chǎn)規(guī)模也會與日俱增。因此，長租市場的重要出路就是利用資產(chǎn)證券化方式，將企業(yè)“重資產(chǎn)”輕量化。

 

對于長租公寓的資產(chǎn)證券化過程，從防范風險、降低違約可能性等角度來說，筆者有如下建議:

 

    一方面，市場對于進行資產(chǎn)證券化的公司要嚴格審查。眾所周知，資產(chǎn)證券化的前提是公司要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，以保證公司履行義務，降低違約的可能性。所以，對相關(guān)企業(yè)需設(shè)置一定的盈利門檻，要求運營成熟穩(wěn)定，建議至少應運營半年以上。同時，公司應維持較穩(wěn)定的出租率。當前我國長租市場主要盈利來源仍是租金收入，其最大保證就是出租率，因此對資產(chǎn)證券化公司要進行一定的出租率審查。另外，當前行業(yè)整體債務率偏高，一般要求公司有一定的增信措施，能提供較好的信用支持，所以需對增信單位和擔保機構(gòu)進行審查，這樣能保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利于降低市場風險。

 

    另一方面，從事資產(chǎn)證券化的公司本身應引入適當?shù)膶ｍ椨媱澰鲂糯胧?。企業(yè)證券化產(chǎn)品的價值與公司經(jīng)營情況密不可分，公司可以采用現(xiàn)金流租金收入超額覆蓋的方式，保證在質(zhì)押期間，公寓所產(chǎn)生的租金收入規(guī)模能對于優(yōu)先級證券當期本息支付形成超額覆蓋。

 

    不僅是租金收入，也可利用應收賬款質(zhì)押給信托公司，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管。例如，魔方公寓平臺將應收賬款質(zhì)押給中行信托，并規(guī)定若發(fā)生無法按期繳付的情況，按何種方式以何種資產(chǎn)進行補充質(zhì)押。還可引入擔保公司進行連帶責任擔保，保障還款能力，由于擔保公司進行擔保業(yè)務時也會對資產(chǎn)證券化公司進行嚴格審查，企業(yè)礙于擔保公司的壓力與自身長久經(jīng)營前景，都能無形中提高資產(chǎn)質(zhì)量，降低市場風險。

 

    此外，還可依據(jù)證券化產(chǎn)品的不同特點，進行結(jié)構(gòu)化分層，如優(yōu)先/次級，優(yōu)先/權(quán)益級等等。通過規(guī)定不同的期限、還款方式，利率類型等，在滿足公司多樣化融資需求，減輕還款壓力的同時，滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

 

    總之，長租公寓這片藍海蘊藏不小的風險和亟待解決的問題，利用資產(chǎn)證券化則是重資產(chǎn)輕量化中必不可少的一步，希望業(yè)內(nèi)企業(yè)能妥善處理這一過程，讓長租公寓行業(yè)健康、高效地發(fā)展下去。