集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)或?qū)@準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓和出租。

今日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案中，刪去了現(xiàn)行土地管理法中關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定；對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。

在我國，集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。

而此次修正案草案明確了經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件及管理措施，其使用權(quán)的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。

修正案草案明確指出土地規(guī)劃和用途屬性必須為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，因此僅對非住宅類經(jīng)營性土地有影響，對住宅類經(jīng)營性土地不產(chǎn)生沖擊。

原有規(guī)劃為住宅用途的土地不允許直接出讓，這意味著對農(nóng)村宅基地用地管控依然嚴(yán)厲，小產(chǎn)權(quán)住房政策也不會因此放松。

在我國，集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和招商引資用地。

草案一旦通過，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓、租賃、入股，將實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

總的來看，此次政策修改是對農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的政策放松，對后續(xù)增加建設(shè)用地、減少審批程序發(fā)揮了重要作用。過去集體經(jīng)營性土地需要進行土地“國有化”操作才能被出讓。而目前此類約束有望減少，將會使相關(guān)土地后續(xù)交易活躍度增加。

此次政策是為后續(xù)租賃市場的改革提供更為充足的用地。當(dāng)前租賃市場用地面臨供應(yīng)壓力，而上述經(jīng)營性用地的不斷入市，有助于擴大租賃用地來源，形成更好的租賃市場發(fā)展環(huán)境。

政策一旦全面落地，預(yù)計將對一二線城市產(chǎn)生重大影響，特別是對深圳等城市的商用土地帶來沖擊。

值得注意的是，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，意味著轉(zhuǎn)移的僅僅是土地使用權(quán)，其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移。