近日，住建部印發(fā)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)面積進(jìn)行交易”，引發(fā)了市民對“公攤面積”的討論。雖然坊間“取消公攤面積”的呼聲很高，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》只是技術(shù)規(guī)范，并不是商品房交易規(guī)范，說取消公攤面積，還為時尚早。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，廣州早就有以套內(nèi)面積計(jì)價的呼聲，廣州的房屋銷售合同和房產(chǎn)證上，都注明了建筑面積和套內(nèi)面積。

權(quán)威專家：

從技術(shù)角度規(guī)范

住宅面積計(jì)算規(guī)則

受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國建筑科學(xué)研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔(dān)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的起草任務(wù)。中國建筑科學(xué)研究院有限公司組織國內(nèi)14家建筑設(shè)計(jì)、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)范一并公開征求社會意見。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人24日接受新華社記者采訪時，對該條進(jìn)行了解答。

該負(fù)責(zé)人說，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法，而我國住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

該負(fù)責(zé)人說，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

該負(fù)責(zé)人說，標(biāo)準(zhǔn)公開征求意見是標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要?！蹲≌?xiàng)目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，對此次征求意見收集到的意見和建議，中國建筑科學(xué)研究院有限公司一定會高度重視，認(rèn)真對待，深入分析研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進(jìn)一步征求意見和專家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準(zhǔn)發(fā)布。

記者細(xì)究：

文件為針對工程建設(shè)的技術(shù)規(guī)范

記者發(fā)現(xiàn)，在住建部印發(fā)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》第二部分指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，這是住建部首次在官方文件中明確表示，按照套內(nèi)面積進(jìn)行住宅交易，這就引發(fā)了媒體關(guān)于“取消公攤面積”的猜想。

但記者多方核實(shí)發(fā)現(xiàn)，說取消公攤面積還為時尚早。

其實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》只是一個針對工程建設(shè)行為的技術(shù)規(guī)范，約束的是住宅項(xiàng)目的施工單位和開發(fā)商，并非房地產(chǎn)交易的規(guī)范。從該文件的起草單位看，也基本上是國內(nèi)著名的設(shè)計(jì)單位、施工單位、建筑院校等。所以有專家認(rèn)為，即使征求意見稿最終通過，該規(guī)范對大家關(guān)心的房地產(chǎn)市場交易行為并沒有約束力。

昨日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》牽頭起草單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對媒體表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

而真正能決定市場交易中“公攤面積”去留的，是2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》。目前，該文件第十八條明文規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)面積或者建筑面積計(jì)價”，且并未修改。

爭議已久：

面積一“公攤” 費(fèi)用“說不清”

雖然目前并沒有關(guān)于市場交易的規(guī)定落地，但是此次關(guān)于“公攤面積”的討論之所以被引發(fā)，是因?yàn)橘彿空邔τ凇肮珨偯娣e”爭議已久。

目前，我國大部分地區(qū)的住宅交易，是以建筑面積計(jì)算面積，而建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。也就是說，在購買住宅時，購房者不但要購買自己使用的面積，還要為室外公攤面積買單。

所謂公攤面積，是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、地下室、值班警衛(wèi)室等。

“公攤面積明明沒有裝修，為什么還要收取裝修費(fèi)”，有購房者投訴說，“而且物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)也是按照建筑面積計(jì)算的。每個月多收幾十塊錢呢。”

而在北方地區(qū)，冬季的取暖費(fèi)也要算公攤面積，而公攤部分并沒有供暖。

商品房中哪些部分屬于公攤面積，對于很多購房者來說，并不透明，這讓一些開發(fā)商有了可乘之機(jī)，他們有意增大購房者所應(yīng)承擔(dān)的公攤建筑面積。

據(jù)記者了解，相對于套內(nèi)建筑面積，公攤面積很難自行測量，就出現(xiàn)了極少數(shù)開發(fā)商虛報公攤面積，欺詐消費(fèi)者的現(xiàn)象。而購房者即便感覺分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e與實(shí)際不太相符，由于難以自行進(jìn)行測量，難以獲得有效證據(jù)，因而也只能自認(rèn)倒霉，出現(xiàn)了“買100平方米只能住70平方米”的情況。

業(yè)內(nèi)看法：

公攤面積大 業(yè)主也獲益

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，公攤面積并不是洪水猛獸，公攤面積最小當(dāng)屬樓梯樓，但舒適程度不一定比得過公攤面積大的電梯樓。

合富研究院設(shè)計(jì)咨詢中心總監(jiān)林珊告訴記者，其實(shí)公攤面積有它存在的意義。公共走廊、大堂、電梯這些都屬于公攤部分，直接影響著購房者的居住體驗(yàn)，適當(dāng)?shù)拿娣e，是可以保證業(yè)主生活居住質(zhì)量的。特別是對很多豪宅來說，套內(nèi)面積大，即使公攤面積大一點(diǎn)，使用率也可以維持在一個相對合理的位置。

此外，公攤面積反映在電梯大小、樓梯間大小，水泵房、管道間質(zhì)量，垃圾桶數(shù)量、公共門廳大小等方方面面。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，改善型住宅為了適應(yīng)購房者的需求，把公共走廊、大堂、電梯建得很大，使公共空間更舒適氣派，這樣一來，犧牲了住房使用率，提高了公攤面積。而對于剛需房來說，購房者就寧愿電梯小一點(diǎn)，走廊窄一點(diǎn)，來提高使用率，減少公攤面積。

專家看法：

套內(nèi)面積交易是大勢所趨

雖然說取消公攤面積為時尚早，但是專家表示，按套內(nèi)面積交易，對購房者而言所購即所得，可以減少購房糾紛，是大勢所趨。

據(jù)記者了解，目前公攤面積是中國特有的。相關(guān)研究曾顯示，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際核算時亂象叢生。

據(jù)了解，在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》起草過程中，相關(guān)專家曾對國際國內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法。

而按套內(nèi)面積交易在國內(nèi)也不是沒有先例，從2002年以來，重慶就在全國率先強(qiáng)制推行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價。目前，除了重慶部分區(qū)域如巴南區(qū)、蔡家、西彭、陶家、白市驛等還是按照建筑面積計(jì)價之外，主城區(qū)需按套內(nèi)面積計(jì)價。

林珊認(rèn)為，如果新政能出臺，對購房者無疑是利好消息，因?yàn)榘刺變?nèi)面積交易，讓住房和房價都變得更加透明。所見即所得，住房實(shí)際大小一看便知。開發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。以往公攤面積的范圍并不明確，很多業(yè)主都不清楚哪些屬于自己的公攤面積，也會發(fā)生公攤部分被私人占用的情況。如果今后按照套內(nèi)面積交易，業(yè)主就對自己購買的面積一目了然。

但是地產(chǎn)專家也提醒購房者，羊毛出在羊身上，新政不會對房價產(chǎn)生太大的影響。而如果新政真正落地，將是一個系統(tǒng)化的工程，包括房產(chǎn)面積契稅、商品住宅限價也將迎來相應(yīng)的調(diào)整。

廣州情況： 合同注明公攤面積和套內(nèi)面積

“這間房公攤真多，我要白白多買20個平方米。”在廣州濱江東一間房屋中介機(jī)構(gòu)，一位看房的女士對銷售抱怨道。

記者走訪廣州市場發(fā)現(xiàn)，電梯樓的公攤面積普遍大于樓梯樓的公攤面積。根據(jù)合富研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州高層住宅電梯樓的正常使用率基本上都是在80%以上，其中80%到83%是主流，達(dá)到85%的都是比較優(yōu)秀的。相對而言，樓梯樓使用率會高一點(diǎn)，一般可以達(dá)到85%到90%。

也就是說，購買100平方米的樓梯樓，公攤面積大約為10平方米。購買100平方米的電梯樓，購房者的實(shí)際使用面積只有80平方米。

雖然廣州的商品住宅交易仍按照建筑面積計(jì)算，但是黃韜告訴記者，其實(shí)多年以前，廣州業(yè)內(nèi)就有按照“使用面積”進(jìn)行房產(chǎn)交易的呼聲。2007年，廣州市就在全國率先出臺《關(guān)于建（構(gòu)）筑物房地產(chǎn)測繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問題的通知（征求意見稿）》，在全國首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”。同時，銷售合同中也必須注明“住宅的建筑面積”“套內(nèi)面積”和“公攤面積”。記者查閱廣州市住房建設(shè)局公布的《廣州市商品房買賣合同》（一手房現(xiàn)售），合同中不但要求填寫“該商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積數(shù)”，同時還要求注明“套內(nèi)建筑面積”和“共有分?jǐn)偯娣e”的具體數(shù)目。不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上也列明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、單元總建筑面積。

未來趨勢：電梯房+精裝修將成標(biāo)配

“公攤面積”的命運(yùn)不得而知，但是根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》顯示，“樓梯樓”和“毛坯房”可能也將成為歷史名詞。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，要求四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還要求，“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。這也意味著，日后交付的商品住宅都將經(jīng)過裝修，毛坯房將不復(fù)存在。

劃重點(diǎn)

從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

說痛點(diǎn)

“公攤面積明明沒有裝修，為什么還要收取裝修費(fèi)?！?/p>

“物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)是按照建筑面積計(jì)算的。每個月多收幾十塊錢呢?！?/p>

在北方地區(qū)，冬季的取暖費(fèi)也要算公攤面積，而公攤部分并沒有供暖。

看著數(shù)

按套內(nèi)面積交易，住房實(shí)際大小一看便知。開發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。

想清楚

羊毛出在羊身上，新政不會對房價產(chǎn)生太大的影響。