中國(guó)社會(huì)科學(xué)院和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社昨日共同發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書）。發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)介紹，2018年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。2019年預(yù)測(cè)住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，這是全國(guó)平均水平。可以推測(cè)，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過這個(gè)預(yù)期水平。

長(zhǎng)江商報(bào)記者了解到，樓市“金三銀四”樓市的小陽(yáng)春持續(xù)蔓延。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市增至67個(gè)。

值得注意的是，2019年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性增強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、商業(yè)創(chuàng)新加速、存量更新加速、資產(chǎn)證券化加速。從空置來看，預(yù)計(jì)未來3—5年商業(yè)項(xiàng)目平均空置率將達(dá)到20%以上，商業(yè)整合并購(gòu)的趨勢(shì)加速。

樓市小陽(yáng)春勢(shì)頭延續(xù)

藍(lán)皮書顯示，2019年，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

國(guó)家計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市增至67個(gè)，有業(yè)內(nèi)人士指出，這是最近四年以來，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量最多的一次。尤其是一線城市，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。此外，二線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，二手房漲幅回落；三線城市新房?jī)r(jià)格漲幅回落，二手房漲幅微擴(kuò)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，藍(lán)皮書認(rèn)為2019年住宅銷售平均價(jià)格將會(huì)增7.6%。單純從這個(gè)數(shù)據(jù)看，此類幅度小于2018年的水平，但會(huì)高于2019年GDP的增幅，所以屬于略有降溫，但絕對(duì)不蕭條的狀態(tài)。實(shí)際上今年一季度的時(shí)候就有部分城市房?jī)r(jià)反彈，這其實(shí)也說明把控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)也依然是需要進(jìn)行的。

今年一線城市投資穩(wěn)增將延續(xù)

藍(lán)皮書顯示，2018年1—12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然2018年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高速增長(zhǎng)，但增速比前11個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從不同城市看，2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢(shì)；二線城市投資低速徘徊，年底市場(chǎng)熱度明顯提升；三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大的回調(diào)壓力。

總體來看，投資增速放緩主要受兩方面因素影響。一是政策因素。在2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控政策不放松、各地調(diào)控手段不斷升級(jí)的背景下，中小房企投資明顯乏力。二是融資環(huán)境。雖然在2018年第四季度市場(chǎng)流動(dòng)性有了較為明顯的緩解，但對(duì)于房企的直接拉動(dòng)作用仍有限，從而導(dǎo)致了房企投資增速放緩。

藍(lán)皮書認(rèn)為土地市場(chǎng)交易也將回歸理性。這一點(diǎn)對(duì)于當(dāng)前企業(yè)的影響是很大的。實(shí)際上近期各大交易所在查處房企違規(guī)的行為，后續(xù)預(yù)計(jì)違規(guī)拿地和資金運(yùn)作不規(guī)范等都是很大的監(jiān)管內(nèi)容。預(yù)計(jì)接下來部分城市土地市場(chǎng)會(huì)有所降溫，或者說房企拿地方面會(huì)更加謹(jǐn)慎。

仍將堅(jiān)持“房住不炒”原則

根據(jù)藍(lán)皮書，2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨?！怀且徊摺w現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大?！彼{(lán)皮書顯示，預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。

藍(lán)皮書指出，在經(jīng)歷了2017年“最嚴(yán)調(diào)控年”之后，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出政府調(diào)控與市場(chǎng)供需多方的博弈。2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

值得注意的是，藍(lán)皮書認(rèn)為城鎮(zhèn)化率將繼續(xù)提高1個(gè)百分點(diǎn)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)數(shù)據(jù)若是從過去理解，其實(shí)是比較常規(guī)的，因?yàn)檫@兩年城鎮(zhèn)化率基本上都是提高1個(gè)百分點(diǎn)。但是新的意義在于，很多房企認(rèn)為三四線城市的城鎮(zhèn)化速度會(huì)放緩，這其實(shí)是有誤解的，實(shí)際上后續(xù)還會(huì)發(fā)力，尤其是中部城市和貧困縣。包括部分城市隨著集體建設(shè)用地的入市，也往往會(huì)有各類機(jī)會(huì)，即城鎮(zhèn)化率提高本身說明市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。