房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)什么熱點(diǎn)，這幾天限價(jià)又成為了一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題：

　　1：只要有開(kāi)發(fā)商的論壇，必然會(huì)有吐槽限價(jià)

　　很多房地產(chǎn)論壇甚至變成了限價(jià)批斗會(huì)。

　　2：部分城市再次發(fā)布限價(jià)政策！

　　7月26日，洛陽(yáng)（樓盤(pán)）住房保障和房產(chǎn)管理局在回復(fù)百姓投訴時(shí)表示，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前在售項(xiàng)目以2019年4月簽約均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)，再售房源價(jià)格原則上均不得高于該基準(zhǔn)價(jià)。

　　為什么這么多人都關(guān)注限價(jià)？限價(jià)對(duì)市場(chǎng)影響多大？簡(jiǎn)單的聊聊這個(gè)話(huà)題：

　　一：失真的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，限價(jià)是為了對(duì)上負(fù)責(zé)，要求調(diào)控結(jié)果

　　真限價(jià)vs假限價(jià)，全國(guó)看，可以說(shuō)基本所有城市或嚴(yán)或松的執(zhí)行了一定力度的限價(jià)政策。當(dāng)然最嚴(yán)格的主要是一些地王項(xiàng)目。

　　而限價(jià)也分成真限價(jià)與假限價(jià)，部分城市的雙合同存在事實(shí)上代表了限價(jià)并不真實(shí)。

　　從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)角度看，中國(guó)官方數(shù)據(jù)只有每個(gè)月的18日會(huì)發(fā)布前一個(gè)月的70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從實(shí)用角度看：70大城市基本都是一二線(xiàn)和小部分的三線(xiàn)城市，并不能代表全國(guó)數(shù)據(jù)，比如在2016年基本都是全面上漲，而且漲幅不小，但事實(shí)是很多三四線(xiàn)城市并不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

　　另外，從數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間看，18號(hào)時(shí)間太晚，在訊息飛速發(fā)展的今天，采集數(shù)據(jù)完全可以網(wǎng)絡(luò)化，巨大的時(shí)間差，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)意義有限。

　　數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的問(wèn)題，即使是這70個(gè)城市的房?jī)r(jià)，其中公布的二手房與新建商品房住宅，也都來(lái)源網(wǎng)簽。

　　二：限價(jià)是最簡(jiǎn)單的調(diào)控手段

　　只要網(wǎng)簽價(jià)格不領(lǐng)先全國(guó)，地方政府就可以繼續(xù)增量賣(mài)地。房地產(chǎn)稅收也可以高位運(yùn)行。

　　比如洛陽(yáng)：

　　首先：洛陽(yáng)限價(jià)政策的原因是因?yàn)樽罱鼛讉€(gè)月，洛陽(yáng)房?jī)r(jià)特別是新建住宅房?jī)r(jià)上漲幅度在全國(guó)持續(xù)領(lǐng)先，特別是6月份處于全國(guó)第一!5月份全國(guó)第四。

蘇州VS洛陽(yáng)，兩次極差的房地產(chǎn)調(diào)控加碼樣本

　　其次：但簡(jiǎn)單的限價(jià)政策，只是為了避免房?jī)r(jià)上漲全國(guó)領(lǐng)先，并未配套其他限購(gòu)、限售、限貸，增加供應(yīng)等政策，單獨(dú)的限價(jià)只能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。只能影響部分開(kāi)發(fā)商雙合同，掩耳盜鈴，表面房?jī)r(jià)是降低了，平穩(wěn) ，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)依然在上漲。

　　第三：限價(jià)只是房地產(chǎn)調(diào)控作用最小的一個(gè)辦法，目的是為了應(yīng)付上級(jí)調(diào)控的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)于洛陽(yáng)這樣的城市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)房?jī)r(jià)不應(yīng)該只是穩(wěn)房?jī)r(jià)數(shù)字，穩(wěn)市場(chǎng)不應(yīng)該只是穩(wěn)網(wǎng)簽?zāi)莻€(gè)價(jià)格數(shù)字。

　　房?jī)r(jià)上漲的原因很多，不增加供應(yīng)打擊投資需求，短期限制簽約導(dǎo)致的房?jī)r(jià)數(shù)字下調(diào)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只能醞釀未來(lái)的暴漲。

　　從房地產(chǎn)調(diào)控看，住建部的原則是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，從目前各地的調(diào)控政策看，更多還是穩(wěn)地價(jià)。有力的措施不多。對(duì)于洛陽(yáng)這種掩耳盜鈴的限價(jià)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響非常小。

　　三：限價(jià)與房屋質(zhì)量的關(guān)系

　　各地樓市限價(jià)，是從2016年930開(kāi)始普遍出現(xiàn)的，之前一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在明顯上漲，而三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)本來(lái)也不高。

　　限價(jià)帶來(lái)什么結(jié)果：開(kāi)發(fā)商優(yōu)化配置的越來(lái)越多

　　1、優(yōu)化第一步：

　　容積率不均衡使用，做出別墅，高層。一個(gè)小區(qū)整體容積率2，而高層容積率高達(dá)3以上，這種情況下，先賣(mài)高層，等過(guò)2年限價(jià)風(fēng)頭過(guò)了，再買(mǎi)剩下的精華別墅。

　　2

　　、優(yōu)化第二步：

　　能不送的就不送。精裝修標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越低，逐漸開(kāi)始產(chǎn)業(yè)化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修么？購(gòu)房合同外再簽一個(gè)新的外包合同，當(dāng)然錢(qián)也是要另附的。還有的就是車(chē)位不送，不租，只賣(mài)。車(chē)位價(jià)格越來(lái)越高。

　　3、優(yōu)化第三步：

　　裝飾減配。初級(jí)手段外檐石材變涂料；

　　這錢(qián)省的讓行外人不經(jīng)意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；

　　設(shè)施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹(shù)變樹(shù)苗，電梯內(nèi)的裝飾不銹鋼變成大鏡面等等等。

　　這些在交房時(shí)，估計(jì)很多人都只把眼睛放在自家屋子里，忽略忘記了外部公共空間也是您花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品。這里面有些是您細(xì)心的話(huà)還能發(fā)現(xiàn)，有些真的不曾在任何合同、樣板房中體現(xiàn)，處于任人宰割的局面。

　　4、優(yōu)化第四步：

　　工程減配。水泥標(biāo)號(hào)，砂漿強(qiáng)度，電線(xiàn)品牌，大量的隱蔽工程里存在了太多貓膩，防不勝防說(shuō)的就是這個(gè)。只能祈禱開(kāi)發(fā)商的良心了。

　　這兩年，如果開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格差價(jià)不大的，這些項(xiàng)目收房都要謹(jǐn)慎了。

　　5：優(yōu)化第五步

　　滯后網(wǎng)簽，很多房子賣(mài)了價(jià)格網(wǎng)簽不了，排隊(duì)簽約好幾年。收房的時(shí)候，建筑面積不變，增加套內(nèi)面積，這樣可以多收費(fèi)。還有部分城市出現(xiàn)了把限價(jià)房賣(mài)給基金，賣(mài)到二手房市場(chǎng)再交易。

　　5：優(yōu)化第六步：限價(jià)帶來(lái)的問(wèn)題是，一二線(xiàn)城市已經(jīng)不可能再出貨值，推動(dòng)了越來(lái)越多的企業(yè)去三四線(xiàn)城市高周轉(zhuǎn)。而質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越多。

　　短期看，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，需要限價(jià)，但如果只限價(jià)，而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡。只能帶來(lái)市場(chǎng)的更大紊亂。

　　限價(jià)放大了部分房源與二手房的價(jià)格差，買(mǎi)到就賺錢(qián)，導(dǎo)致市場(chǎng)暗箱操作多，部分政策的搖號(hào)的確可以公平交易，但部分城市也出現(xiàn)了搖號(hào)政策本身執(zhí)行方面的問(wèn)題。

　　因?yàn)檎跋迌r(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，反正價(jià)格不能賣(mài)太高。但是周?chē)亩址績(jī)r(jià)格是無(wú)法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房?jī)r(jià)格隨著市場(chǎng)行情漲起來(lái)了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價(jià)格倒掛產(chǎn)生了。

　　簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：為什么說(shuō)限價(jià)是無(wú)奈之舉，而且吐槽無(wú)用：

　　1：房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)不能共存，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定劑。限價(jià)是避免失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。

　　2：市場(chǎng)漲跌應(yīng)該是市場(chǎng)行為，限價(jià)是無(wú)奈下的政策，但如果只限價(jià)把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，但結(jié)果很可能是企業(yè)控制成本。這兩年將是這些年質(zhì)量最差的一批。

　　3：土地出讓的時(shí)候不限價(jià)，賣(mài)房的時(shí)候限價(jià)，的確帶來(lái)很多問(wèn)題，地方政府依賴(lài)土地財(cái)政，舍不得土地出讓金。房地產(chǎn)去庫(kù)存。掩耳盜鈴的平穩(wěn)成交均價(jià)。限制高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽。

　　4：各路專(zhuān)家吐槽限價(jià)，背后其實(shí)是吐槽房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)上負(fù)責(zé)，只負(fù)責(zé)數(shù)字不漲，而不是房?jī)r(jià)不漲。