全國(guó)二手房市場(chǎng)或?qū)㈤_(kāi)啟下跌通道，因?yàn)橐呀?jīng)到了全面停漲的階段。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15035元/平方米環(huán)比微漲0.02%，之前連續(xù)上漲4個(gè)月態(tài)勢(shì)基本停止。7月份上漲城市數(shù)量和下跌城市數(shù)量基本保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)后期各城市漲跌幅將趨于平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。

其中，三亞跌幅2.74%居首，杭州跌幅1.73%，位列跌幅榜第5。另外同樣身為省會(huì)城市的鄭州，二手房掛牌價(jià)也從2018年6月至今已連續(xù)下跌12個(gè)月，從當(dāng)時(shí)的1.68萬(wàn)元/平跌至7月的1.53萬(wàn)元/平。

眼看著我以前一直看好的一二線城市包括省會(huì)城市房?jī)r(jià)怎么都下跌了呢？

除了諸葛找房的數(shù)據(jù)外，社科院也于7月29日發(fā)布報(bào)告顯示，2019年6月核心城市房?jī)r(jià)基本停止上漲，總體實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。一線城市房?jī)r(jià)整體微跌，其中上海、深圳由漲轉(zhuǎn)跌，北京、廣州繼續(xù)下跌；準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲速進(jìn)一步下降；三四線城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，總體較為平穩(wěn)。

由此可見(jiàn)，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)全面進(jìn)入停漲狀態(tài)。

其實(shí)，作為購(gòu)房者，房地產(chǎn)發(fā)展到今天也應(yīng)該看清楚了，無(wú)論房?jī)r(jià)如何波動(dòng)，都可以從官方的表態(tài)中看出，房?jī)r(jià)在房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位指導(dǎo)下，房?jī)r(jià)大局已定，房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，而且從各方報(bào)告中更不難看出，穩(wěn)定依然是市場(chǎng)的主旋律。

但有一點(diǎn)值得慶幸，也給了市場(chǎng)一個(gè)較大的信號(hào)，房?jī)r(jià)只漲不跌時(shí)代結(jié)束了，房?jī)r(jià)上漲神話(huà)被打破。誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)只能漲不能跌？大連就率先發(fā)布了限漲令：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行加碼，明確限制了商品房的出售價(jià)格，要求商品住房不能漲價(jià)、只能降價(jià)，當(dāng)然也對(duì)降價(jià)幅度做出了限制。

之前，央行參事盛松成就說(shuō)過(guò)此類(lèi)的話(huà)，他表示，我國(guó)長(zhǎng)時(shí)期形成的房?jī)r(jià)看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)上，目前我國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)或小幅下降是好事。我們不希望房?jī)r(jià)大幅下降，事實(shí)上也不會(huì)大幅下降，但目前更需要扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。

回憶一下，過(guò)去為什么房?jī)r(jià)一直漲？因?yàn)榇蠹业念A(yù)期都是如此，每次一到市場(chǎng)有降溫傾向，基本上都會(huì)有放松調(diào)控的聲音和落地政策，大家早就習(xí)慣了這種模式，所以堅(jiān)信房?jī)r(jià)一直漲。但如今大連已經(jīng)拉開(kāi)了房?jī)r(jià)不許漲只需跌當(dāng)然也控制幅度的序幕。

多重影響之下，下半年開(kāi)發(fā)商資金鏈將面臨更大考驗(yàn)，正像富力地產(chǎn)內(nèi)部文件一樣，將以銷(xiāo)售回款為主。如果銷(xiāo)售行情依然不好，不排除房企主動(dòng)降價(jià)的可能。降價(jià)不一定萬(wàn)能，但似乎開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有別的路可走。

那房?jī)r(jià)到底應(yīng)該下跌多少才合理呢？這個(gè)一定有一個(gè)比較全面綜合的考量，讓普通老百姓在大城市買(mǎi)房，就現(xiàn)在的收入水平，可能降多少他們都不覺(jué)得多。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)去年底判斷，表示基本可以斷定，到2019年上半年，不管是否放水，是否改變調(diào)控政策，房?jī)r(jià)將延續(xù)明顯的跌勢(shì)，跌幅在20%到30%，價(jià)格回到2016年底的水平基本已成定局。

在廣東省和深圳市主持改革工作二十余年的張思平（既是從政者，又是專(zhuān)家）表示，深圳房?jī)r(jià)應(yīng)該從5.4萬(wàn)穩(wěn)健回歸到2015年的3.3萬(wàn)水平。這里要說(shuō)明的是，5.4萬(wàn)他取的是深圳新建住宅樣本平均價(jià)。

深圳倒是有人口資源產(chǎn)業(yè)支撐高房?jī)r(jià)，但是為什么還要建議房?jī)r(jià)回歸呢？即使降價(jià)可能也不一定讓你我買(mǎi)得起房，但是還要考慮整個(gè)市場(chǎng)的健康度，這個(gè)不得不防。

最近，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9以后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。

所以，房?jī)r(jià)不是不能降，但也要控制在一定的幅度內(nèi)。降價(jià)不只是讓人是否買(mǎi)得起房，更在于是否能保證市場(chǎng)的健康和持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)下降到多少才合理？不少專(zhuān)家建議回歸到3-4年前，但是從官方來(lái)看，還要保持市場(chǎng)的穩(wěn)定大局。至少應(yīng)該參考房?jī)r(jià)收入比為9的警戒線吧，雖然不能完全依賴(lài)這個(gè)，但至少要作為一項(xiàng)參考因素。

接下來(lái)樓市整體會(huì)進(jìn)一步降溫，下半年樓市也會(huì)進(jìn)一步分化。一二線城市繼續(xù)穩(wěn)中有降或整體穩(wěn)定，三四線則因?yàn)榍皟赡晖钢Я速?gòu)房需求而且樓市庫(kù)存過(guò)大，市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市局面或開(kāi)啟。但是無(wú)論是漲還是跌，已經(jīng)不能決定一個(gè)城市的價(jià)值，我還是那句話(huà)，即使一二線城市房?jī)r(jià)下跌，也不能否認(rèn)其價(jià)值，三四線城市房?jī)r(jià)即使?jié)q，也不能被假象所迷惑。