樓市發(fā)展近20年，似乎從來沒有消停過，完美的詮釋了“生命在于折騰”這句調(diào)侃的話。市場嘛！有漲有跌再正常不過了，但是太過于極端了就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。3年前房地產(chǎn)最沸騰的景象相信大家都?xì)v歷在目，最開始人們享受著房子升值帶來的快感，覺得新鮮，直到價(jià)格“登頂”才警醒了一些有思想和良知的人。對于房子，老百姓是一邊嫌棄一邊渴望，而各地措施也是一邊收緊一邊放水，讓人有些摸不著頭腦。

而近日，被譽(yù)為地產(chǎn)界“江湖大哥”兼“高級段子手”的企業(yè)家馮侖，在上海宣傳自己的新書時(shí)，深度的解讀了“樓市的風(fēng)向往哪吹”這一主題。他說，最近三四年以來措施變了，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話說出來那天，房地產(chǎn)市場的走向就徹底變了。“房住不炒”只是個(gè)開端，樓市的格局會在方方面面發(fā)生變化，大家的心態(tài)、預(yù)期和出手習(xí)慣，也要隨之調(diào)整，此后將會產(chǎn)生的10個(gè)變化值得注意。

變化1：居者有其屋，但不一定占有產(chǎn)權(quán)

房子最原始的用途就是居住，只是近20年才被扣上了金融屬性的帽子。如果只是一頂普通的帽子倒也罷了，可這是一定會膨脹的帽子，現(xiàn)在已經(jīng)能把本身全部罩住了，如果不掀起來，人們就很難看到本質(zhì)，所以回歸居住屬性，削弱金融屬性勢在必行。

未來的住宅體系和居住措施都會堅(jiān)持居住為第一屬性，盡量保證人民有房住。居者有其屋，但居者不一定占有產(chǎn)權(quán)。換句話來說就是，住房問題可以給大家解決，但不再保證大家能買到70年居住產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)房，這是相比之前最大的變化。

馮侖認(rèn)為，之前輿論總是在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房價(jià)、調(diào)控房價(jià)，保證大家買得起房，這實(shí)際上是個(gè)誤導(dǎo)。在任何一個(gè)社會或一個(gè)國家，無論其處于何種經(jīng)濟(jì)水平，官方都不可能保證每一個(gè)人都擁有一套產(chǎn)權(quán)100%屬于自己的房子。如果始終盯著這個(gè)方向，措施制定就會產(chǎn)生偏差，從而積累社會上本不必要的買房預(yù)期，最終醞釀出糧本解決不了的購房矛盾。

變化2：從“買房住”走向“有房住

諸葛小編認(rèn)為，“房住不炒”的提出，重點(diǎn)并不在于“房”本身，而是在于“住”，未來房地產(chǎn)要從“買房住”走向“有房住。馮侖說，有房住將成為未來樓市調(diào)控的政策基點(diǎn)，這幾年各地都增加了很多租賃房源的供應(yīng)，也全面地推進(jìn)了共有產(chǎn)權(quán)房這種之前不太會被人們從心理上接受的新事物，因此措施的著眼點(diǎn)已經(jīng)徹底改變了。

變化3：房價(jià)不會繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進(jìn)

馮侖認(rèn)為，房價(jià)一直上漲的時(shí)代過去了，之前措施朝著最好每個(gè)人擁有一套產(chǎn)權(quán)房的方向努力，但“買買買”“漲漲漲”自然會變成市場上所有參與者(包括老百姓和開發(fā)商)相互作用的結(jié)果，供需雙方打配合，共同推高房價(jià)。而現(xiàn)在不一樣了，房子能住就可以，有沒有產(chǎn)權(quán)沒關(guān)系。

買得起房子的人還會去買房，但租房子的人也變多了，相當(dāng)多的房子不會進(jìn)入流通市場，而是成為長租供應(yīng)來源。各方面對于買房、賣房的熱情會適當(dāng)降溫，開發(fā)商的供應(yīng)也會適當(dāng)減少，固定投資、基礎(chǔ)投資會更理性。未來中國房價(jià)不會繼續(xù)朝著單一的上漲的方向行進(jìn)，很可能會進(jìn)入橫盤區(qū)間，保持穩(wěn)定，甚至在個(gè)別地區(qū)呈現(xiàn)下降局面。

變化4：住房制度會越來越向租購并舉傾斜

“租購并舉”的趨勢其實(shí)在2018年就已經(jīng)展現(xiàn)出來了，租賃需求越來越被重視，解決租賃矛盾的政策越來越多，圍繞解決租賃痛點(diǎn)制定的政策體系也將越來越完善。

變化5：各地樓市的發(fā)展開始出現(xiàn)明顯分化

正所謂“一城一策”，未來的房地產(chǎn)會進(jìn)入一個(gè)區(qū)域分化，由于各地發(fā)展階段不同、發(fā)展速度不平衡的狀態(tài)，一城可能會有一景。租賃市場快速崛起，租賃政策利好較多的情形，更多地會發(fā)生在一線城市和二線發(fā)達(dá)城市。

變化6：三四線城市的重點(diǎn)目標(biāo)會集中在去庫存

三四線城市的“快漲快跌”，關(guān)注樓市的人應(yīng)該都目睹了全過程。諸葛小編也認(rèn)為，這除了有棚戶改造的原因以外，也與跟風(fēng)炒房脫不了干系。人口流出量大的城市，雖然新房市場將價(jià)格太高了，但二手房市場卻并不知道要賣給誰，找不到更多人幫忙消化，而價(jià)格礙于面子又不能與新房相差太遠(yuǎn)，于是便出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的尷尬局面。因此，未來三四線城市的重點(diǎn)目標(biāo)會集中在去庫存，三五年之內(nèi)恐怕都很艱巨。

馮侖稱，三四線城市的房產(chǎn)開發(fā)過剩這點(diǎn)毋庸置疑，由于租賃需求不多，租金也比較低，大家更愿意買房而不會選擇租房。這些地方的租金上漲基礎(chǔ)不夠、沖勁也不足。樓市的主要矛盾依然停留在新房交易領(lǐng)域，不僅租賃的故事不會成為主旋律，二手房交易也還沒到火候。

變化7：調(diào)控措施長期化將成為主流

住房的調(diào)控和體制、金融的措施變化將采取分類實(shí)施的策略，政策長期化將成為主流。也就是說，無論是在地產(chǎn)開發(fā)、交易還是持有或租賃等方面，以后的政策調(diào)控會偏向長期、穩(wěn)定、高效，短期政策可能會越來越少出臺。有效的長期政策是保證市場持續(xù)增長的基礎(chǔ)，既有助于滿足人民對房屋居住的各種需求，也有助于管理人民對住房的預(yù)期。

變化8：房地產(chǎn)市場要轉(zhuǎn)型，離不開限價(jià)和限售

在諸葛小編之前的文章里提到過，有些專家認(rèn)為限價(jià)和限售是阻礙市場正常發(fā)展的做法，也是無法有效長期去阻止價(jià)格上漲的做法。對此，馮侖提出了相反的觀點(diǎn)，他認(rèn)為在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的過程中，限價(jià)、限售將會為核心政策。在新的趨勢完全確立之前，限價(jià)、限售是最有效、最快速的，也是地方最容易實(shí)施的政策。大家對這些調(diào)控政策要做好心理準(zhǔn)備，因?yàn)樗鼈儾粫且粋€(gè)短期政策，維持3~5年是在預(yù)期之內(nèi)的。

變化9：各類產(chǎn)權(quán)房的居住類型劃分會越來越細(xì)

可以肯定的是，房地產(chǎn)市場只要進(jìn)行調(diào)控，在短期內(nèi)房價(jià)就不會呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。對開發(fā)商、地方單位和買房者來說，這雖然會讓人略感難受，但從樓市長期發(fā)展轉(zhuǎn)型來看，這是必要的陣痛。

變化10：短期內(nèi)房價(jià)不會再出現(xiàn)大漲大跌的情況

隨著各項(xiàng)制度的完善，100%產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的居住類型劃分會越來越細(xì)，相關(guān)法規(guī)也會越來越完善。相關(guān)部門最終將出臺房地產(chǎn)稅政策。房地產(chǎn)稅將用來調(diào)控住房資源占有不平衡的問題，另外，也會給地方政府提供一個(gè)長期的、穩(wěn)定的、可預(yù)期的稅收來源。

此外，馮侖還用了6個(gè)詞對未來樓市進(jìn)行了預(yù)測和總結(jié)。一是“房住不炒”，二是“不松長效”，調(diào)控政策要保持長效機(jī)制，但是眼下仍不會放松節(jié)奏。三是“一二不漲”，要控制一二線城市的樓市不能漲價(jià)。“三四不崩”，三四線城市“去庫存”仍是主要目的，但是要確保房價(jià)不崩盤?！坝蟹繜o產(chǎn)”，指政策能保證大家都有房子住，但不保證每個(gè)人都買得起一個(gè)有產(chǎn)權(quán)的房；“稅平不均”，房地產(chǎn)稅一定會出臺，但主要還是用于調(diào)控一些房產(chǎn)持有上的矛盾，保持相對的社會公平。

老百姓有房住還有必要買產(chǎn)權(quán)嗎？每個(gè)人的看法不同，不能強(qiáng)求，但這一定可以解脫很多活在世俗眼光中的糾結(jié)人群。既然住房不再有壓力，買房也將不再是生活的唯一出路，也不必再過分為產(chǎn)權(quán)糾結(jié)，租房或申請保障房也會是不錯(cuò)的選擇，何樂而不為呢？