“房住不炒”喊得擲地有聲，落地時潤物細無聲。

近幾年，調(diào)控將樓市特有的季節(jié)性波動抹平，“金九銀十”涼了幾年，但今年比往年要涼，開發(fā)商集體焦慮。這不是販賣出來的，而是真焦慮。比如，“搶收”市場的份額爭奪戰(zhàn)，早在8月份就打響了。新盤普遍啟動全渠道代理，即中介全覆蓋、網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。全民經(jīng)紀(jì)人、全員賣房等肉身渠道，也不放過。過去，員工賣房是為了多拿獎金，現(xiàn)在是怕被炒掉。

當(dāng)然，最刺激、最奪人眼球的，還是“價格戰(zhàn)”這個殺手锏。地產(chǎn)界有句俗語，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”?，F(xiàn)在，“凡推售、必優(yōu)惠”已是共識，“9折新推盤、8折尾盤”比比皆是。但即便如此，房子也非常不好賣，新盤去化率普遍在30%以內(nèi)。“金九”開局的上半月，35城新房成交同環(huán)比都下跌了7%。要知道，此前已連續(xù)跌了2個月了。

問題是，現(xiàn)在新房在售庫存很低。克而瑞監(jiān)測的27個重點城市中，22個城市的庫存消化周期低于12個月，11個城市的庫存周期低于6個月。既然短期供求這么緊張，為何新房降價也難賣?因為，除了新盤競爭之外，二手房這個開發(fā)商眼中的異類生物體，正在以其生猛彪悍的作風(fēng)，大舉侵入新房生態(tài)圈，并徹底修訂了樓市的游戲規(guī)則。現(xiàn)在，一二線熱點城市二手房掛牌量多是“10萬套+”的水平，差不多都比去年底要翻一倍，遠比新房供應(yīng)要多。

比如，目前深圳、杭州、重慶、成都二手房掛牌量分別有6.3萬套、10萬套、11.7萬套、11萬套，分別比去年底增加3.3萬套、1.5萬套、7.1萬套、5.2萬套，普遍要比新房在售庫存高30%以上。二手房掛牌量暴增，似乎是一夜之間發(fā)生的。3個月前，銀保監(jiān)會主席郭樹清曾說過，“靠房地產(chǎn)理財?shù)木用穸紩l(fā)現(xiàn)很不劃算”?，F(xiàn)在來看，還真是那么回事兒。

考慮資金成本、交易成本、機會成本、房屋折舊等等，這兩年買房的話，不虧就是賺啦。為什么呢?因為房價漲幅收縮，蓋不住成本了。據(jù)中泰證券統(tǒng)計，上海持有房產(chǎn)的成本大約是9%。也就是說，如果上海房價不漲，或者漲幅低于9%，那么買房者其實就會出現(xiàn)賬面虧損。在深圳，這幾年加杠桿投資房產(chǎn)的職業(yè)炒客很多，其中有一位炒客與筆者私聊，他是2017年加杠桿買房的，盡管房價上漲了20%，但算下來并未盈利，還不如投資理財呢!

賺錢是炒房的王道，不賺錢了，就得套現(xiàn)，畢竟成本擺在那里。問題是，現(xiàn)在交易成本太高，各種稅費高達房屋總價的6%-10%。動輒幾十萬的成本，要一次性拿出來，在需求不再任性的情況下，市場的表現(xiàn)就是“看的多、買的少”。貝殼統(tǒng)計的典型14城中介帶看量，近幾個月一直在高位，但二手房成交卻慘淡，周期高達4-6個月。結(jié)果就是業(yè)主不得不降價。

剛剛發(fā)布的8月份70城房價指數(shù)顯示，20大城市二手房價格連跌3個月。當(dāng)然，二手房跌價，也是被新房逼的。試想，新房一邊限價，一邊打折，還有交易成本優(yōu)勢，二手房價就得降到和新房價格差不多的水平上，甚至比新房還要低，這就形成了二者相互競價的新規(guī)則。

去年，各地新房限價，盡管出現(xiàn)“排隊搶房”等亂象，但直接導(dǎo)致了二手房市場的低迷。緊接著，今年二手房降價，也將新房逼向死角。開發(fā)商心里很清楚，政府限定土地出讓溢價、限定新房價格漲幅，本質(zhì)上就是切斷從“地價—房價”、從“新房價格—二手房價格”的房價傳導(dǎo)渠道，將地產(chǎn)歸類為收益平庸的資產(chǎn)。因此，地產(chǎn)商唯一的選擇，就是加快出貨。

“房住不炒”喊得擲地有聲，落地時潤物細無聲。因為，樓市這個龐然大物，它綁架了去除杠桿、消耗泡沫的路徑，即老成謀國，時間換空間。新房價格還要上漲，一來過去幾年地價高，二來允許一定的漲幅，才能保持財富的美好念想，需求端才不至于啞火。這樣，對土地市場也好、商品房市場也好，都是好事情。畢竟，去除地產(chǎn)依賴不是短時期能解決的。

但是，樓市前景清晰，其作為資產(chǎn)的尾部溢價，在不知不覺中消磨殆盡，盛景不再。當(dāng)然，無論房價還是交易量，高位平衡是多方共識。政策要拿捏和權(quán)衡，比如剛剛公布的貸款市場報價利率(LPR)，5年期的保持不變，并未定向加息。顯然，樓市冷了，要穩(wěn)定一下。