昨天（12月12日），年度最高規(guī)格的經(jīng)濟(jì)會(huì)議閉幕，中央正式定調(diào)2020年的股市、樓市、貨幣、財(cái)政等政策方向，影響重大。

　　《中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，傳遞重要政策信號(hào)！》

　　正文：

　　臨近年底，樓市的信號(hào)彈不斷：

　　一、蘇州下轄的縣級(jí)市張家港，12月10日傳出取消限售的消息，但是一天之后，據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，取消令已經(jīng)停止。樓市調(diào)控松綁政策再現(xiàn)“一日游”。

　　二、日前，長(zhǎng)沙公布商品房房?jī)r(jià)公式“成本+利潤(rùn)+稅金”，利潤(rùn)的提取以樓面地價(jià)+前期工程費(fèi)+房屋建筑安裝工程費(fèi)+小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)為基數(shù)，平均利潤(rùn)率為6-8%。在我看來(lái)這是一種對(duì)商品房的市場(chǎng)化限價(jià)措施。

　　最近的消息是：《通知》已于12月13日上午從長(zhǎng)沙市發(fā)改委官網(wǎng)撤掉。當(dāng)記者詢問(wèn)原因時(shí)，該人士表示“接領(lǐng)導(dǎo)通知后撤的”。

　　三、12月12日，深圳市住房和建設(shè)局向媒體披露，深圳已取消去年出臺(tái)的商務(wù)公寓“只租不售”限制。原因在于：該政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度，長(zhǎng)期看利于增加商品房供給，短期看不利于可售商務(wù)公寓銷量。

　　此外廣州方面也有動(dòng)作，12月13日，廣州南沙又有購(gòu)房新政:本科及以上人才買首套商品房不受戶籍、社保和個(gè)稅繳存限制！

　　上面的信息有點(diǎn)復(fù)雜，有想松綁樓市但未成功的，也有繼續(xù)想從嚴(yán)調(diào)控的。

　　一、張家港傳出取消限售那兒我并不覺(jué)得是特別大的事，但當(dāng)時(shí)被媒體報(bào)道，或許在輿論的壓力下停止。張家港是一個(gè)三四線城市，它的樓市政策本身就不能一二線城市相提并論，在如今房?jī)r(jià)呈現(xiàn)二八分化的格局（未來(lái)80%城市有止?jié)q或下跌壓力，20%城市有上漲壓力），80%的城市主要是三四線城市，20%的城市是一二線城市。這種情況下，三四線城市不限購(gòu)、不限售反而應(yīng)該是常態(tài)，事實(shí)上目前大多數(shù)三四線城市也并沒(méi)有限購(gòu)和限貸，所以現(xiàn)在張家港即便取消限售也是回歸常態(tài)，沒(méi)什么太不了。只要不是北上廣深等一線城市，比如杭州、成都、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等城市的松綁都沒(méi)必要太過(guò)分解讀。

　　張家港傳出取消限售那會(huì)，可以理解為對(duì)樓市調(diào)控的一種試探，但結(jié)果是“一日游”，說(shuō)明試探不成功，如果沒(méi)有輿論的關(guān)注或許就成真了，但結(jié)果是這么一個(gè)三四線城市樓市的松綁都有難度，說(shuō)明現(xiàn)在的樓市政策并沒(méi)有真正意義的松動(dòng)，只是在邊界地帶做一些修修補(bǔ)補(bǔ)，比如廣州南沙。

　　《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》最新發(fā)布的文章很有意思，題為《取消限售或?yàn)槌捶块_(kāi)方便之門》，當(dāng)中提到：

　　1、近日，有媒體報(bào)道，某市正在醞釀取消實(shí)施兩年多的樓市限售政策，即取消2017年8月份出臺(tái)的“取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　2、對(duì)限售措施不僅不應(yīng)當(dāng)削弱，還應(yīng)該予以強(qiáng)化，并納入房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制中。

　　里面的意思你看懂了嗎？

　　二、長(zhǎng)沙房企利潤(rùn)控制法有點(diǎn)類似于限價(jià)，只是比較市場(chǎng)化一點(diǎn)而已，按照長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)公式（成本+利潤(rùn)+稅金），利潤(rùn)被鎖定，成本主要是土地成本在變化，那么未來(lái)的房?jī)r(jià)水平和土地成本直接相關(guān)。有一個(gè)好處就是，房子都是明碼標(biāo)價(jià)，像在超市一樣你自己決定買還是不買，而不會(huì)是先給你漲價(jià)，然后再看情況打折，同一套房子有的可能買了高價(jià)，有的是低價(jià)，因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱。

　　有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2018年，房企的毛利率加權(quán)平均值為31.1%，凈利潤(rùn)率加權(quán)平均值為13.1%，其中龍頭房企凈利潤(rùn)率高達(dá)21.3%。如果把房企的賣房利潤(rùn)率降到6-8%，算是一種房企讓利，購(gòu)房者獲利的過(guò)程吧。

　　當(dāng)然限制利潤(rùn)的做法之前別的城市也不是沒(méi)有先例，前幾年，海口、三亞、陜西等地方都有過(guò)嘗試。

　　當(dāng)前在二線城市里，長(zhǎng)沙的樓市調(diào)控是最嚴(yán)的，除了和其他城市一樣的限購(gòu)限貸外，還加上了一條：符合資格的購(gòu)房者首套房取得產(chǎn)權(quán)證滿4年后方可買第2套。

　　易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，長(zhǎng)沙新建商品住宅成交均價(jià)為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會(huì)城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價(jià)為12623元/平方米。

　　長(zhǎng)沙的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要想管住樓市，管住房?jī)r(jià)，這是完全可以辦得到的。

　　三、深圳取消商務(wù)公寓“只租不售”限制的消息其實(shí)11號(hào)就已經(jīng)傳來(lái)了，12號(hào)只是證實(shí)而已，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)最大的意義就是增加公寓的供應(yīng)。原來(lái)的政策是新供應(yīng)的商務(wù)公寓“只租不售”，同時(shí)限售5年，結(jié)果市場(chǎng)上的公寓房供應(yīng)極度稀缺，我在某個(gè)二手房中介APP搜了下商務(wù)公寓，結(jié)果只顯示有60套房源！這也導(dǎo)致深圳的商住房很奇特原因之一吧，現(xiàn)如今各大城市的商住房普通降價(jià)，只有深圳是例外。

　　因?yàn)樯钲谧≌緛?lái)就緊缺，新增人口又多，在住宅稀缺且又限購(gòu)（深戶或社保5年）的情況下，沒(méi)房票只能是買公寓。前些天我看了下房，發(fā)現(xiàn)價(jià)格也真不低，一般只比住宅便宜20%左右。

　　取消公寓限售對(duì)住宅影響不大，唯一點(diǎn)降低住宅供應(yīng)壓力。你買不住宅，還可以買公寓。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)當(dāng)然是顯著利好，原來(lái)“只租不售”，租金回報(bào)率那么低且鎖定了那么多資金，現(xiàn)在可以賣了，誰(shuí)不高興？